napísal Prečo zlyhá predaj bytu po podpise rezervačnej zmluvy?
Predstavte si frustráciu: Obhliadky sú za vami, konečne ste našli kupujúceho, ktorý súhlasil s vašou cenou. Podpíšete rezervačnú zmluvu a vy už plánujete sťahovanie. O mesiac vám však kupujúci oznámi, že mu banka neschválila hypotéku. Celý proces predaja sa vracia na začiatok, stratili ste čas, nervy a potenciálne ste prišli o lepšieho kupujúceho.
Táto situácia nie je výnimkou. Najčastejším dôvodom zlyhania predaja domu v Bratislave alebo predaja bytu v Trnave je nedostatočná finančná predkvalifikácia kupujúceho. V Atte REALITY to považujeme za naše kľúčové poslanie: chrániť nášho klienta pred tzv. “realitným turizmom” a filtráciou bonity zaistiť rýchly predaj len so serióznymi záujemcami.
1. Fáza filtrácie: Ako identifikujeme seriózneho kupujúceho už na telefóne
Prvý kontakt je najdôležitejší. Kým neprofesionálni makléri alebo predávajúci bez realitky vedú na obhliadku každého, kto zdvihne telefón, my aplikujeme prísne kritériá.
Prečo je dôležitá finančná predkvalifikácia
- Šetrenie Vášho času: Ak predávate dom v bratislavskej Dúbravke alebo na obľúbenom sídlisku Kopánka v Trnave, záujemcov bude veľa. No nie každý si môže vašu nehnuteľnosť dovoliť. My eliminujeme časovače a realitných turistov.
- Ochrana Vášho súkromia: Každý záujemca, ktorý príde na obhliadku, je cudzí človek vo vašom byte. Minimalizáciou obhliadok len na vážnych kupujúcich (tých, ktorí majú pripravené financie), chránime vaše súkromie.
Naše 3 kľúčové otázky pred obhliadkou
Ešte pred dohodnutím termínu obhliadky bytu v Ružinove alebo domu v Bielym Kostole kladieme kupujúcemu kľúčové otázky:
- Ako budete financovať kúpu? (Hotovosť, Predschválená hypotéka, Stavebný úver?)
- Máte k dispozícii 100 % kúpnej ceny? (Pozor! Predschválená hypotéka neznamená hotovosť; banka nefinancuje 100 % ceny.)
- Máte vlastné zdroje (akontáciu) a rezervu na náklady?
Ak kupujúci nevie odpovedať, alebo hľadá len inšpiráciu, na obhliadku nepríde.
2. Fáza bankovej kontroly: Zlyhanie hypotéky ako najväčšie riziko
Najčastejší dôvod zlyhania predaja bytu (po podpise zmluvy) je zmena v bonite kupujúceho, ktorú banka zistí až pri finálnom spracovaní úveru.
Ako zistíme, či je kupujúci reálne bonitný (Atta REALITY & Financovanie)
Kupujúci, ktorý príde cez našu realitnú kanceláriu, je vyzvaný, aby preukázal, že má pred-schválenú hypotéku alebo finančnú istotu. My kontrolujeme:
- LTV (Loan To Value) pomer: Banka poskytuje len 80 – 90 % z kúpnej ceny. Kupujúci musí mať zvyšok (10 – 20 %) vlastných zdrojov a tie vieme preveriť.
- Ocenenie banky (Znalecký posudok): Ak si kupujúci sám vybavuje financovanie, hrozí, že bankový znalec ocení nehnuteľnosť nižšou sumou, než je kúpna cena. Klient (kupujúci) musí rozdiel doplatiť z vlastného. Náš maklér vie presne, akú trhovú cenu nehnuteľnosti banka akceptuje, čím minimalizujeme riziko podcenenia.
- Zmena bonity: Od získania pre-schválenia po podpis zmluvy uplynie čas. Maklér kontroluje, či klient nepožiadal o iný úver (napr. spotrebiteľský), ktorý by znížil jeho bonitu a ohrozil predaj bytu v poslednej chvíli.
3. Fáza Eliminácie reťazových rizík (Pre komplexné predaje)
Ak kupujúci tiež predáva svoj byt, riziko sa zdvojnásobuje. Ide o tzv. reťazovú transakciu.
- Riziko 1: Nesúlad termínov: Kupujúci sľúbi zaplatenie kúpnej ceny, ale peniaze dostane až o 2 mesiace neskôr, ako ste dohodli. Časový plán predaja bytu sa rozsype.
- Riziko 2: Zlyhanie predchádzajúceho predaja: Kupujúcemu zlyhá jeho vlastný predaj s hypotékou, a tým pádom nemôže zaplatiť vám.
Ako pomôžeme? V týchto prípadoch požadujeme, aby financovanie bolo zabezpečené vopred (tzv. “Mostný úver” alebo Preklenovací úver). Náš maklér, ktorý koordinuje vašu transakciu (napr. predaj domu Bratislava – Lamač), zároveň komunikuje s maklérom na druhej strane a preveruje ich časový plán predaja bytu, čím minimalizuje vaše riziko.
4. Riešenie: Bezpečnosť v zmluvách a úschove
Ak už k problémom dôjde, dôležité je, aby bola chránená rezervačná záloha.
- Rezervačná záloha: V rezervačnej zmluve je jasne definované, kedy a za akých podmienok záloha prepadá. Ak kupujúci nepreukáže financovanie v dohodnutom termíne (napr. 30 dní), záloha vám prepadá ako kompenzácia za stratený čas. My sa postaráme, aby zmluva bola formulovaná presne a spravodlivo pre obe strany.
- Advokátska úschova: Aj tu platí, že peniaze sú chránené a neuvonia sa, kým nie sú splnené všetky bankové podmienky.
Investícia do profesionálnej realitnej kancelárie sa vracia
Neúspešný predaj bytu v Trnave alebo Bratislave kvôli bonite kupujúceho stojí predávajúceho priemerne 2 až 3 mesiace času a náklady na inzerciu. Profesionálny realitný maklér nie je len sprostredkovateľ. Je to Váš finančný filter a rizikový manažér.
Ak chcete zaistiť rýchly predaj a maximálne bezpečný prevod peňazí, nehazardujte so svojím časom. Kontaktujte Atte REALITY – preveríme pre vás nielen trhovú cenu nehnuteľnosti, ale aj každého kupujúceho, aby bol váš predaj prvým a posledným pokusom.