napísal Plánujete predať dom v okolí Trnavy – či už v Hrnčiarovciach, Zelenči alebo vo Voderadoch. Je to oveľa zložitejšia operácia ako predaj bytu v meste. Pri byte je všetko jasné. Pri dome na vás čaká byrokratické mínové pole.
Väčšina majiteľov si myslí, že stačí nájsť “papiere k domu” a môžu začať predávať.
Toto je obrovský omyl. Problém nie je mať dokumenty. Problém je, že obsah týchto dokumentov takmer nikdy nesedí s realitou. A presne na tomto zlyhá celý predaj, keď banka kupujúceho zamietne žiadosť o hypotéku.
Toto nie je checklist, ako si to vybaviť sám. Toto je analýza 5 kritických bodov, kde majitelia domov strácajú tisíce eur a mesiace času – a ako vám ich my zachránime.
1. List vlastníctva (LV): Naozaj tam máte všetko?
Bežná chyba: Majiteľ si stiahne List vlastníctva a je spokojný.
Skryté riziko: Čo ak je na LV ťarcha (vecné bremeno) na dožitie po starej mame, ktorá už 20 rokov nežije? Alebo právo prechodu suseda, ktorý ho nevyužíva? Pre banku kupujúceho sú to obrovské červené vlajky. Čo ak ste dom nadobudli počas manželstva, ale na LV ste zapísaný len vy? Bez súhlasu manžela je predaj neplatný (riešime to v článku Predaj nehnuteľnosti v BSM).
Naše riešenie: My nevykonáme len predaj. Vykonáme právny audit LV. Proaktívne zabezpečíme výmaz starých tiarch a ošetríme všetky právne nezrovnalosti predtým, ako byt vôbec ponúkneme.
2. Katastrálna mapa: Čo ak váš plot klame?
Bežná chyba: “Môj pozemok je tam, kde mám plot.”
Skryté riziko: Príde znalec pre banku kupujúceho, porovná mapu s realitou a zistí, že:
- Váš plot je o meter posunutý na pozemku suseda.
- Alebo naopak, vy máte o 20m² menej, ako si myslíte.
- Najhorší scenár: Vaša garáž alebo prístavba na mape vôbec nie je.
V tom momente banka zastaví financovanie. Viac sa o tomto probléme dočítate v našom článku Ako predať neskolaudovanú prístavbu.
Naše riešenie: Súčasťou našej prípravy je kontrola súladu mapy a reality. Zabezpečíme geodeta, ktorý pozemok zameria. Ak je problém, riešime ho (dodatočným zápisom, geometrickým plánom) ešte predtým, ako ho objaví banka.
3. Kolaudačné rozhodnutie: Naozaj zodpovedá domu?
Bežná chyba: “Mám starý papier o kolaudácii, to stačí.”
Skryté riziko: Kolaudačné rozhodnutie z roku 1985 hovorí o 3-izbovom prízemnom dome. Vy ste však medzičasom zobytnili podkrovie, pristavali zimnú záhradu a terasu. Reálne teda predávate 5-izbový dom s terasou, ale legálne stále vlastníte len ten pôvodný 3-izbový. Pre banku je všetko navyše “čierna stavba” a nedá na ňu peniaze.
Naše riešenie: Identifikujeme tento nesúlad na prvej obhliadke. Namiesto toho, aby sme vás poslali na stavebný úrad na rok trvajúcu dodatočnú kolaudáciu, máme pripravené právne a finančné stratégie, ako takýto dom predať bezpečne a legálne.
4. Prístupová cesta: Ste si istý, že sa k domu dostanete legálne?
Bežná chyba: “Však k domu vedie cesta, jazdím po nej 30 rokov.”
Skryté riziko: Toto je tichý zabijak predaja. Zistíte, že cesta, ktorú používate, patrí susedovi, developerovi, ktorý skrachoval, alebo Slovenskému pozemkovému fondu. A vy na ňu nemáte žiadne právne zriadené právo prechodu (vecné bremeno). Váš dom je právne neprístupný. Banka ho NIKDY nezaloží.
Naše riešenie: Toto je jeden z prvých dokumentov, ktorý kontrolujeme. Ak právo prechodu chýba, okamžite spúšťame proces rokovania s vlastníkmi cesty a zabezpečujeme zápis vecného bremena.
5. Energetický certifikát: “Len” papier alebo zbraň proti vám?
Bežná chyba: “Zoženiem si ho, lebo musím. Je to len formalita.”
Skryté riziko: Certifikát je zo zákona povinný. Ak ho nemáte, hrozí vám pokuta. Ale horšie je, ak ho máte a váš dom je v kategórii F alebo G. Kupujúci (najmä v dnešnej dobe) použije tento certifikát ako zbraň na zrazenie ceny o 10 000 až 15 000 € s argumentom, že dom “prekúri”.
Naše riešenie: Certifikát pre vás samozrejme zabezpečíme. Jeho výsledok však proaktívne zapracujeme do našej predajnej stratégie. Ak je dom energeticky náročný, netajíme to. Stanovíme cenu, ktorá to už reflektuje, a nedáme kupujúcemu priestor na dodatočné dramatické zľavy.
Predaj domu nie je o zavesení inzerátu. Je to komplexný právny a technický audit. Akýkoľvek pokus “urob si sám” vás pripraví buď o čas, alebo o peniaze.