napísal Predávate dom alebo byt a popri všetkých prípravách, fotení a obhliadkach na vás vyskočí ďalšia povinnosť: Energetický certifikát budovy (EPC). Čo to presne je? Naozaj to potrebujete? Koľko to stojí a kde to vybaviť?
Ako realitní stratégovia, ktorí sprevádzajú klientov celým predajom, vieme, že toto je jedna z najviac podceňovaných povinností. Majitelia ju často riešia na poslednú chvíľu, čo spôsobuje zbytočný stres a môže to oddialiť podpis kúpnej zmluvy.
Faktom je, že v drvivej väčšine prípadov je energetický certifikát pri predaji zákonnou povinnosťou. Jeho cieľom je informovať kupujúceho o tom, aká “drahá” bude prevádzka nehnuteľnosti.
V tomto sprievodcovi vám presne vysvetlíme, kedy ho potrebujete, kedy nie, a koľko vás to reálne bude stáť.
1. Čo je to vlastne energetický certifikát?
Predstavte si energetický štítok na chladničke alebo práčke. Vidíte tam písmená od A (najlepšie) po G (najhoršie), ktoré vám hovoria, koľko energie spotrebič “zožerie”.
Energetický certifikát budovy (EPC) je presne to isté, ale pre váš dom alebo byt.
Hodnotí, ako efektívne budova využíva energiu na:
- Vykurovanie
- Prípravu teplej vody
- Klimatizáciu a vetranie
- Osvetlenie
Výsledkom je zaradenie do energetickej triedy (A0 až G). Kupujúci tak okamžite vidí, či kupuje moderný, nízkoenergetický dom (A/B), alebo starší, nezateplený dom (F/G), kde budú jeho mesačné náklady na energie vysoké.
Platnosť certifikátu je 10 rokov, pokiaľ medzitým neurobíte zásadnú rekonštrukciu (napr. zateplenie, výmena okien), ktorá by hodnotenie zmenila.
2. Kedy je certifikát POVINNÝ pri predaji?
Zákon (č. 555/2005 Z. z.) hovorí jasne: Pri predaji nehnuteľnosti ste povinný uviesť ukazovateľ energetickej hospodárnosti (teda triedu) v inzeráte a odovzdať platný certifikát kupujúcemu najneskôr pri podpise kúpnej zmluvy.
Rozdiel je však v tom, či predávate dom alebo byt.
Predaj rodinného domu (Takmer vždy POVINNÝ)
Ak predávate rodinný dom (skolaudovaný, určený na bývanie), ste ako vlastník zodpovedný za obstaranie certifikátu. Banka kupujúceho si ho s najväčšou pravdepodobnosťou vyžiada ako súčasť podkladov k hypotéke.
Bez neho riskujete nielen pokutu od Slovenskej obchodnej inšpekcie (SOI) až do výšky 3 000 €, ale hlavne stratu dôvery kupujúceho.
Predaj bytu (Tu je to jednoduchšie)
Ak predávate byt, veci sa majú inak. Certifikát nepotrebujete pre váš samostatný byt, ale pre celý bytový dom (budovu).
Kto je zodpovedný? Za obstaranie certifikátu pre celý bytový dom je zodpovedný správca (napr. Službyt, Bytové družstvo) alebo predseda spoločenstva vlastníkov (SVB).
Aká je vaša povinnosť ako predávajúceho? Vy si certifikát neobjednávate. Vašou jedinou povinnosťou je písomne požiadať správcu o poskytnutie kópie platného energetického certifikátu budovy.
- Ak správca certifikát má (pretože dom bol nedávno zateplený, rekonštruovaný alebo predaný), poskytne vám kópiu (často za malý administratívny poplatok 5-15 €). Tú odovzdáte kupujúcemu.
- Ak správca certifikát nemá (napr. ide o starý, nezateplený panelák v Trnave, ktorý od 80. rokov neprešiel žiadnou zmenou), zákon myslí aj na to. Váš správca vám vydá potvrdenie, že budova certifikát nemá. Vy ako predávajúci ste tým chránený – svoju povinnosť (vyžiadať si ho) ste si splnili.
3. Kedy energetický certifikát NEPOTREBUJETE? (Výnimky)
Existuje niekoľko výnimiek, kedy vás povinnosť certifikácie netrápi:
- Predaj pozemku: Logicky, predávate len “zem”, nie budovu so spotrebou energie.
- Predaj rozostavanej stavby (Holodom): Certifikát sa vydáva až ku kolaudácii “užívaniaschopnej” budovy.
- Budovy s rozlohou pod 50 m²: Týka sa to napríklad malých záhradných chatiek.
- Historické budovy a pamiatky: Budovy chránené ako národná kultúrna pamiatka.
- Budovy bez vykurovania: Napríklad sklady, garáže alebo poľnohospodárske budovy, ktoré nie sú určené na bývanie alebo prácu.
4. Aký je proces a cena energetického certifikátu?
Zatiaľ čo pri byte je to len otázka vyžiadania kópie, pri predaji rodinného domu si ho musíte dať aktívne vypracovať.
Kto ho môže vydať?
Certifikát nemôže vydať hocikto. Musí to byť odborne spôsobilá osoba (certifikátor), ktorá má oprávnenie a je zapísaná v zozname Slovenskej komory stavebných inžinierov (SKSI).
Aký je proces?
- Oslovíte certifikátora: (V Atte REALITY máme zoznam overených a spoľahlivých partnerov).
- Pripravíte podklady: Certifikátor od vás bude potrebovať projektovú dokumentáciu (ak existuje), informácie o skladbe múrov, strechy, type okien, systéme vykurovania a prípravy teplej vody.
- Obhliadka: Ak nemáte projektovú dokumentáciu (bežné pri starších domoch napr. v Bratislave-Rači), certifikátor musí prísť na osobnú obhliadku, aby si všetko zameral a zistil.
- Vypracovanie: Certifikátor vykoná výpočty a vystaví vám oficiálny certifikát (platný 10 rokov).
Koľko stojí energetický certifikát? (Cena)
- Za kópiu (pri byte): Ako sme spomínali, platíte len malý administratívny poplatok správcovi, zvyčajne 5 € až 15 €.
- Za vypracovanie (pri rodinnom dome): Cena sa líši podľa veľkosti a zložitosti domu.
- Štandardný rodinný dom (bungalov, poschodový): Očakávajte cenu v rozmedzí 150 € až 350 €.
- Cena je vyššia, ak k domu nemáte žiadnu projektovú dokumentáciu a certifikátor musí robiť kompletné zameranie na mieste.
Zhrnutie: “Mám G-čko.” Je môj dom nepredajný?
Mnoho majiteľov starších domov sa bojí dať si certifikát vypracovať, lebo tušia, že výsledok bude zlý (napr. trieda F alebo G).
Dobrá správa: Energetický certifikát nie je povolenie ani “známka kvality”. Je to informačný dokument.
- Ak máte starší dom v pôvodnom stave, je jasné, že bude v triede F/G. Kupujúci s tým počíta a vidí to aj na obhliadke. Certifikát to len oficiálne potvrdí.
- Naopak, ak ste dom zrekonštruovali (zateplenie, nové okná, nový kotol), certifikát s dobrým hodnotením (napr. B alebo C) je pre vás fantastický predajný argument, ktorým môžete obhájiť vyššiu cenu!
Neriskujte pokutu alebo problémy s bankou kupujúceho. Zabezpečenie certifikátu je štandardná súčasť prípravy na predaj.
Ak plánujete predať dom v Trnave alebo Bratislave a chcete mať istotu, že máte všetky dokumenty v poriadku, sme tu pre vás. Súčasťou našej služby je kompletný audit nehnuteľnosti. Preveríme za vás list vlastníctva, zabezpečíme energetický certifikát a postaráme sa o celý právny proces, aby bol váš predaj rýchly a bezpečný.