Nevysporiadaný pozemok pod domom (alebo presah na susedov): Ako vyriešiť právny chaos pred predajom?

Chcete predať dom postavený vašimi starými rodičmi. Našli ste kupujúceho, ktorý si vybavuje hypotéku. Všetko vyzerá ideálne. Až kým nezavolá bankový znalec s mrazivou správou: “Je tu problém. Podľa mapy vaša garáž stojí dva metre na susedovom pozemku.” Alebo ešte horšie: “Váš dom síce vlastníte, ale pozemok pod ním je evidovaný na nejakých cudzích ľudí z roku 1920.”

Váš predaj je okamžite zastavený. Banka odmieta dať úver, kým sa právny stav “nevyčistí”.

Tento chaos v katastrálnych mapách je dedičstvom desiatok rokov nepresných meraní a je extrémne bežný. Pre predávajúceho je to časovaná bomba, ktorá znižuje hodnotu jeho majetku o desiatky percent. Ako profesionáli vieme, že tento problém sa musí riešiť ešte pred inzerciou.

Prečo je to “Deal-Breaker”?

Banka a kupujúci potrebujú právnu istotu.

• Banka nepríjme do zálohy dom, ak nie je jasné, či majiteľovi patrí aj pozemok pod ním. Čo ak sa o 5 rokov ozve právoplatný dedič pozemku a bude žiadať nájomné alebo odstránenie stavby?
• Kupujúci si nekúpi celoživotný súdny spor so susedom kvôli 10 štvorcovým metrom plota.

Scenár 1: Váš dom stojí na “cudzom” pozemku

Je to bežné v starých častiach obcí. Dom je zapísaný na vás (list vlastníctva “C-KN”), ale pozemok pod ním je stále v starom “E-KN” registri, kde sú ako vlastníci uvedení ľudia spred 80 rokov alebo “Slovenský pozemkový fond (SPF)”.

Riešenie 1: Vydržanie (Ak ste konali v dobrej viere)

Ak vaša rodina dom a pozemok užívala nepretržite viac ako 10 rokov v presvedčení, že jej patrí (tzv. “dobromyseľná držba”), máte silnú právnu páku.

• Ako to funguje: Začneme proces tzv. vydržania. Naši právnici zhromaždia dôkazy (staré listiny, svedectvá susedov), dajú vypracovať geometrický plán a požiadajú notára o vydanie Osvedčenia o vydržaní práva k nehnuteľnosti.
• Výsledok: Notárskou zápisnicou sa stanete právoplatným vlastníkom pozemku. Je to zložitý právny proces, ale s profesionálnym vedením je to najčistejšia cesta.

Riešenie 2: Odkúpenie (Ak je vlastník známy)

Ak pozemok patrí napríklad obci, mestu alebo Slovenskému pozemkovému fondu (SPF), vieme za vás začať konanie o odkúpenie tohto pozemku. Je to byrokratický, ale štandardný proces.

Scenár 2: Váš plot alebo stavba zasahuje na pozemok suseda

Znalec zistil, že vaša garáž, plot alebo roh domu “presahuje” o meter na vedľajší pozemok. Je to výsledok starého merania, keď si susedia “posunuli plot” podľa dohody, ale nikdy to nedali na papier.

Riešenie 1: Dohoda a odkúpenie pásu pozemku (Najlepšia cesta)

Toto je ideálne riešenie, ktoré vyžaduje diplomaciu.

1. Mediácia (Naša rola): Oslovíme suseda. Nejdeme za ním s problémom, ale s riešením. Vysvetlíme mu, že ide o starú chybu v meraní a že pre právnu istotu oboch strán to chceme dať do poriadku.
2. Geodet: Necháme vypracovať geometrický plán na zmenu hranice pozemku. Ten presne vyznačí ten 1-metrový pás.
3. Kúpna zmluva: Od suseda tento pás pozemku (napr. 10 m²) za dohodnutú alebo symbolickú cenu odkúpite.
4. Kataster: Nová mapa a zmluva sa vložia na kataster. Hranice sú opravené a legálne.

Riešenie 2: Súd (Ak dohoda zlyhá)

Ak sused robí problémy, je tu možnosť obrátiť sa na súd. Ak bola stavba postavená v dobrej viere (nevedeli ste, že staviate na cudzom), súd môže:

• Prikázať susedovi, aby vám pozemok za náhradu odpredal.
• Zriadiť vecné bremeno, ktoré “strpí” vašu stavbu na jeho pozemku.

Je to však drahá a pomalá cesta, ktorej sa snažíme vyhnúť mediáciou.

Naša rola: Váš katastrálny detektív a mediátor

Predať takto právne “zamotanú” nehnuteľnosť “tak ako je” znamená jediné: predať ju za 50 % ceny špekulantovi, ktorý má čas a právnikov, aby si to vyriešil sám.

Naša stratégia v Atte REALITY je presne opačná:

1. Hĺbkový audit: Ešte pred inzerciou urobíme kompletný audit katastrálnych máp, listov vlastníctva a historických máp. Presne vieme, kde je problém.
2. Plán nápravy: Dáme vám jasný plán: “Toto vieme vyriešiť vydržaním za 6 mesiacov a zvýši to cenu o 20%.” alebo “Tu musíme osloviť suseda.”
3. Exekúcia: Prevezmeme celý proces. Koordinujeme geodetov, právnikov, notárov a vedieme (často napäté) rokovania so susedmi alebo úradmi (SPF, stavebný úrad).
4. Predaj: Až keď je List Vlastníctva 100% čistý, spúšťame plný marketing (vrátane Google Ads) a predávame právne bezchybnú nehnuteľnosť za plnú trhovú cenu.

Zhrnutie

Nečakajte, až právnu bombu na vašom liste vlastníctva objaví banka kupujúceho. Právny chaos v pozemkoch je riešiteľný, ale nie je to práca pre amatéra.

Ak vlastníte dom alebo pozemok v Trnave a okolí a máte čo i len podozrenie, že mapy “nesedia”, ozvite sa nám. Nezáväzne preveríme právny stav vášho majetku a navrhneme vám najlepšiu cestu k jeho “vyčisteniu” a ziskovému predaju.