napísal Ste živnostník alebo majiteľ s.r.o. a pred rokmi ste kúpili byt v Trnave alebo Bratislave “na firmu”. Možno slúžil ako vaša kancelária, alebo ste ho prenajímali študentom. Poctivo ste ho mali zaradený v obchodnom majetku (OM) a uplatňovali si daňové odpisy.
Teraz, po 10 rokoch, ste sa ho rozhodli predať. Logicky si hovoríte: “Vlastním ho viac ako 5 rokov, takže som oslobodený od dane z príjmu, však?”
POZOR. Toto je jeden z najdrahších omylov, akých sa podnikateľ môže dopustiť.
Pre nehnuteľnosti zaradené v obchodnom majetku platia úplne iné a oveľa prísnejšie daňové pravidlá ako pre súkromné osoby. Kým bežný maklér sa zameriava len na kúpnu cenu, expert na investičné nehnuteľnosti sa vás najprv opýta na vaše IČO a účtovníctvo. Chyba v tejto oblasti vás môže stáť desaťtisíce eur na daniach a odvodoch.
Mýtus č. 1: “Vlastním to 5 rokov, som oslobodený” (Najdrahší omyl)
Pre súkromnú osobu (fyzickú osobu – nepodnikateľa) platí jednoduché pravidlo: Ak predávate byt po 5 rokoch od nadobudnutia, príjem je oslobodený od dane.
Pre vás ako podnikateľa (SZČO alebo s.r.o.) toto pravidlo neplatí.
Pravidlo pre IČO: 5 rokov PO VYRADENÍ z majetku
Ak ste mali byt zaradený v obchodnom majetku, 5-ročná lehota na oslobodenie od dane vám začína plynúť až dňom, kedy ste nehnuteľnosť z obchodného majetku OFICIÁLNE VYRADILI.
Príklad z praxe:
- Kúpili ste byt v Trnave v roku 2010.
- Mali ste ho v OM a odpisovali ho 14 rokov, do konca roka 2024.
- Rozhodnete sa ho predať v roku 2025 (hoci ho vlastníte 15 rokov).
- Váš príjem NIE JE oslobodený. Pretože ho predávate priamo z obchodného majetku.
Ako to urobiť správne?
- Byt musíte najprv vyradiť z obchodného majetku (napr. k 1.1. 2025).
- Následne musíte čakať celých 5 rokov (teda až do 2.1. 2030).
- Až predaj po tomto dátume bude oslobodený od dane z príjmu.
Mýtus č. 2: “Zdaním len rozdiel medzi nákupom a predajom” (Pozor na odpisy!)
Ak sa už rozhodnete predať byt skôr (a zaplatiť daň), musíte vedieť, z čoho presne. Podnikateľ nepočíta príjem ako bežný človek.
- Bežný človek: Predaj (150 000 €) – Nákup (100 000 €) = Zdaniteľný príjem 50 000 €
- Podnikateľ (SZČO): Príjem z predaja (150 000 €) sa pripočíta k vašim ostatným príjmom z podnikania.
A teraz to najdôležitejšie: Váš výdavok nie je pôvodná kúpna cena (100 000 €). Je to zostatková cena nehnuteľnosti.
Čo je zostatková cena? Je to kúpna cena (100 000 €) znížená o všetky daňové odpisy, ktoré ste si počas rokov uplatnili.
- Ak ste si za 14 rokov odpísali napríklad 70 000 €, vaša zostatková cena je už len 30 000 €.
- Váš zdaniteľný príjem z predaja je teda: 150 000 € (príjem) – 30 000 € (výdavok/zostatková cena) = 120 000 €!
- Tento príjem vstupuje do vášho základu dane a platíte z neho nielen daň, ale aj sociálne a zdravotné odvody.
Mýtus č. 3: “DPH ma nezaujíma” (Ste si istý?)
Tretí strašiak sa volá DPH. Ak ste platiteľ DPH a pri kúpe bytu ste si uplatnili odpočet DPH (napr. pri kúpe novostavby od developera), musíte byť v strehu.
- Úprava odpočítanej dane: Pri nehnuteľnostiach platí 20-ročná lehota na “úpravu odpočítanej dane”. Ak predáte byt skôr, je veľmi pravdepodobné, že budete musieť časť odpočítanej DPH vrátiť štátu.
- Predaj s DPH: Ak ste byt kúpili bez DPH (napr. od súkromnej osoby) a predávate ho po 5 rokoch od prvej kolaudácie, váš predaj je s najväčšou pravdepodobnosťou od DPH oslobodený.
Stratégia je kľúčová: Čo pre vás ako maklér urobíme?
Vidíte, že predaj bytu z OM je viac účtovná a daňová operácia než bežný realitný obchod. Bežný maklér, ktorý tieto súvislosti nepozná, vám môže spôsobiť obrovskú finančnú škodu.
Náš proces je preto úplne iný:
- Daňový audit ako prvý krok: Ešte pred fotením si sadneme s vami a vaším účtovníkom. Potrebujeme vedieť: Je byt v OM? Kedy bol kúpený? Boli uplatnené odpisy? Bola odpočítaná DPH?
- Kalkulácia scenárov: Vypočítame vám presne “na euro”, čo sa stane v oboch prípadoch:
- Scenár A (Predaj ihneď): Aká bude vaša presná daňová a odvodová povinnosť.
- Scenár B (Vyradenie a čakanie): Aký je váš potenciálny zisk, ak počkáte 5 rokov (mínus náklady na údržbu).
- Vy sa rozhodnete: Až na základe tvrdých dát sa vy ako podnikateľ rozhodnete, ktorá cesta je pre vás ekonomicky výhodnejšia.
- Cielený marketing: Ak sa rozhodnete pre predaj aj s daňou (a napr. aj s DPH), vieme tomu prispôsobiť marketing. Našimi Google Ads kampaňami nebudeme hľadať mladé rodiny. Budeme hľadať iných platcov DPH, pre ktorých je kúpa “s DPH” výhodná, pretože si ju môžu odpočítať. Z nevýhody robíme výhodu.
Zhrnutie
Nepredávajte byt z obchodného majetku bez toho, aby ste sa poradili s expertmi, ktorí rozumejú obom svetom – realitám aj podnikovým daniam. Riziko, že prídete o desiatky percent zisku kvôli zlej stratégii, je príliš vysoké.