Zodpovednosť za skryté vady po predaji: Čo hovorí zákon a ako sa ako predávajúci chrániť?

Predaj je úspešne za vami. Peniaze sú na účte, kľúče odovzdané. No namiesto úplnej úľavy vám v hlave vŕta tichý červík pochybností. “Čo ak sa v byte o pol roka niečo stane? Čo ak mi nový majiteľ zavolá, že zateká strecha, hoci mne nikdy nezatekala? Alebo že našiel pleseň za skriňou? Budem mu musieť vrátiť peniaze?”

Tento strach je úplne bežný a oprávnený. Diskusné fóra sú plné príbehov o sporoch po predaji.

Ako predávajúci máte zo zákona zodpovednosť za vady, ktoré mala nehnuteľnosť v čase predaja. Ale čo to presne znamená? Ako sa chrániť pred neoprávnenými požiadavkami a ako sa nestať “rukojemníkom” kupujúceho?

Ako profesionáli, ktorí zastrešujú desiatky predajov ročne v Trnave aj Bratislave, vieme, že kľúč k vášmu pokoju leží v troch veciach: úprimnosti, precíznej zmluve a dokonalom preberacom protokole.

Čo je “skrytá vada” (A čo ňou rozhodne nie je)?

Najprv si musíme vyjasniť pojmy. Kupujúci nemôže reklamovať každé vŕzganie parkiet.

• Zjavná vada: Je to vada, ktorú kupujúci mohol a mal vidieť pri bežnej obhliadke. Napríklad prasknutá kachlička v kúpeľni, ošúchané steny alebo staré, netesniace okná. Na tieto vady sa zodpovednosť predávajúceho nevzťahuje, pretože sa predpokladá, že ich kupujúci videl a akceptoval ich v kúpnej cene (tzv. kúpa “ako stojí a leží”).
• Skrytá vada: Toto je ten problém. Je to vada, ktorá existovala už v čase predaja, ale nebola zistiteľná ani pri dôkladnej obhliadke. Typicky ide o:
  • Zatekajúca strecha, ktorá sa prejaví až pri prvom silnom daždi.
  • Chybná hydroizolácia v sprchovom kúte, ktorá prevlhne do steny.
  • Pleseň za vstavanou skriňou.
  • Nefunkčné podlahové kúrenie (ak sa predávalo v lete).

Dôležité: Na to, aby to bola skrytá vada, vy ako predávajúci ste o nej ani nemuseli vedieť! Zodpovedáte za ňu objektívne, pretože v čase predaja už existovala.

• Úmyselne zatajená vada: Toto je najhorší scenár. Napríklad ak viete, že stena plesnivie, tesne pred obhliadkou ju premaľujete a kupujúcemu o tom nepoviete. Tu je vaša zodpovednosť najväčšia a kupujúci má veľmi silné právne páky.

Ako dlho za vady zodpovedáte?

Kupujúci si musí skrytú vadu uplatniť “bez zbytočného odkladu” po tom, ako ju objavil. Následne má právo domáhať sa nápravy (zľavy z ceny) na súde, pričom toto právo sa premlčí vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe (od objavenia vady).

Dôkazné bremeno je však na kupujúcom. On musí preukázať (zvyčajne drahým znaleckým posudkom), že vada bola na byte prítomná už v momente, keď ste mu ho odovzdávali.

3 piliere vašej ochrany (Ako sa vyhnúť sporom)

Ako profesionáli vieme, že najlepší súdny spor je ten, ktorý sa nikdy nezačne. Preto je naša práca postavená na prevencii. Toto sú 3 piliere, ktoré chránia vás ako nášho klienta:

1. Pilier: Úprimnosť a transparentnosť

Ak o nejakej vade viete, nikdy ju nezatajujte. Je to najhoršia a najdrahšia stratégia.

• Praktický príklad: Viete, že plynový kotol má 15 rokov a občas “hapruje”.
• Zlá stratégia: Dúfať, že sa nepokazí.
• Správna stratégia (ktorú razíme my): Na rovinu to povieme kupujúcemu. Do kúpnej zmluvy alebo protokolu uvedieme vetu: “Kupujúci berie na vedomie, že plynový kotol je po dobe životnosti a vyžaduje si v blízkej dobe investíciu.”
• Výsledok: Problém je “zjavný”. Akceptoval ho. Nemôže ho neskôr reklamovať ako skrytú vadu. Férový prístup je základom obchodu.

2. Pilier: “Nepriestrelná” kúpna zmluva

Naše kúpne zmluvy, pripravené našimi právnikmi, obsahujú dôležité formulácie. Hoci vás žiadna veta 100% nezbaví zodpovednosti (zákon je silnejší), vieme vašu pozíciu výrazne posilniť.

Štandardom je doložka, že kupujúci “si nehnuteľnosť pred podpisom dôkladne prezrel, je si vedomý jej technického stavu zodpovedajúcemu jej veku a opotrebeniu (napr. byt v pôvodnom stave) a v tomto stave ju kupuje.”

3. Pilier: Dokonalý preberací protokol

Toto je vaša najväčšia poistka. Preberací protokol, ktorý pripravujeme [odkaz na článok č. 19], nie je len o energiách. Je to detailný záznam o stave bytu pri odovzdaní.

Dobrý protokol obsahuje aj fotodokumentáciu. Odfotíme prípadné praskliny na stene, ošúchané parkety, staré batérie. Kupujúci svojím podpisom potvrdzuje, že o týchto “zjavných vadách” vie. O to viac sa zužuje priestor na to, čo by mohol neskôr označiť za “skryté”.

Čo robiť, ak kupujúci naozaj zavolá s problémom?

1. Nepanikárte. Zachovajte pokoj.
2. Nič nesľubujte. Nepovedzte do telefónu “Áno, jasné, prídem to opraviť.”
3. Požiadajte o písomné stanovisko. Slušne požiadajte kupujúceho, aby vám problém presne opísal e-mailom, ideálne aj s fotkami alebo posudkom od odborníka (napr. kúrenára, strechára).
4. Zavolajte nám. Sme vaši partneri aj po predaji. Prejdeme si s vami zmluvu, protokol a poradíme vám, ako reagovať. Často ide len o nedorozumenie, ktoré vieme ako mediátor pomôcť vyriešiť.

Zhrnutie

Predaj nehnuteľnosti nemusí byť stresujúci ani mesiace po obchode. Kľúčom je nerobiť to “na kolene”.

Profesionálny maklér nie je len ten, kto nájde kupca. Je to ten, kto celý proces právne a technicky zastreší tak, aby ste boli maximálne chránení. Práve investícia do kvalitného právneho servisu a precíznej dokumentácie (zmluva, protokol), ktorá je súčasťou našej provízie, je tou najlepšou poistkou pre váš pokojný spánok.