napísal Rozhodli ste sa predať byt. Oslovíte niekoľko maklérov a takmer každý vám navrhne podpísať “zmluvu o výhradnom zastúpení”, známu aj ako exkluzívna zmluva.
Pre väčšinu majiteľov je to moment, kedy sa rozsvieti červená kontrolka. “Čože? Mám sa zaviazať len jednej kancelárii na pol roka? Čo ak nebudú nič robiť? Čo ak nájdem lepšieho makléra? Veď keď to dám piatim kanceláriám, šanca na predaj je 5x vyššia, nie?”
Je to logická úvaha. A je úplne nesprávna.
V skutočnosti je chaos viacerých kancelárií jednou z najväčších chýb, ktoré môžete pri predaji urobiť. Poďme si transparentne vysvetliť, prečo je férovo nastavená exkluzívna zmluva tou najlepšou ochranou pre vás a vašu predajnú cenu.
Scenár A: “Neexkluzívny chaos” (Ako to vyzerá v praxi)
Rozhodnete sa nedať exkluzivitu nikomu a “rozhodíte siete”. Zavesíte inzerát sami a byt dáte ešte trom ďalším realitným kanceláriám. Myslíte si, že máte 3x vyššiu šancu na predaj.
Čo sa stane v skutočnosti:
- Váš byt je na portáli 4-krát: Kupujúci vidí na portáli štyri identické ponuky. Prvá je od vás, druhá od makléra X, tretia od makléra Y.
- Každý má inú cenu: Maklér X si dal províziu 3000 €. Maklér Y si dal 4000 €. Váš súkromný inzerát je bez provízie. Výsledok? Váš byt je na tom istom portáli inzerovaný za 150 000 €, 153 000 € a 154 000 €.
- Čo vidí kupujúci? Absolútny chaos. Pôsobí to zúfalo. Nevie, ktorá cena platí, a hlavne si povie: “Aha, toto sa asi nevie predať, keď to ponúkajú všetci. A cena je zjavne ‘gumová’. Tu sa bude dať dobre zjednávať.” Práve ste stratili dôveryhodnosť.
- Vojna o províziu (a vaša prehra): Makléri X a Y vedia, že byt ponúkajú aj iní. Ich cieľom nie je predať ho za najvyššiu cenu pre vás. Ich cieľom je predať ho najrýchlejšie, aby získali províziu skôr ako ten druhý. Kto privedie prvého kupca, vyhráva. Aj keby to mal byť kupec, ktorý ponúkne o 5 000 € menej.
- Žiadna investícia do marketingu: Prečo by maklér X investoval 300 € do cielených Google Ads (ako to robíme my), ak vie, že zajtra môže byt predať maklér Y a jeho investícia vyletí von oknom? Nikto do vášho bytu neinvestuje ani euro navyše. Len ho “zavesia” na portál a čakajú.
Výsledok “neexkluzivity”: Viac maklérov znamená nižšiu cenu, nulový marketing a nedôveryhodnú ponuku.
Scenár B: “Exkluzívna spolupráca” (Ak je nastavená férovo)
Teraz sa pozrime na to, čo sa stane, keď podpíšete exkluzívnu zmluvu s jedným profesionálnym partnerom (ako sme my v Atte REALITY).
Exkluzívna zmluva je v prvom rade záväzok makléra voči vám. Je to prísľub, že do predaja vašej nehnuteľnosti investuje maximum svojho času, peňazí a know-how, pretože má istotu, že ho o províziu nepripraví niekto iný.
1. Maximálna investícia do marketingu
Len pri exkluzívnej zmluve sa nám oplatí spustiť náš plný marketingový arzenál. Môžeme si dovoliť investovať stovky eur do:
- Profesionálneho Home Stagingu a fotenia.
- Našich cielených Google Ads kampaní, ktoré “lovia” kupujúcich mimo realitných portálov.
- Prémiového topovania na portáloch (ak je to súčasť stratégie).
Vieme, že táto investícia sa nám vráti. A pre vás to znamená, že vaša ponuka zasiahne maximum relevantných kupujúcich, nielen tých, čo “čakajú” na portáli.
2. Hájenie vašej ceny (Sme na rovnakej lodi)
Náš cieľ zrazu nie je “predať rýchlo”. Náš cieľ je “predať dobre”. Keďže sme jediní, kto byt ponúka, máme čas a priestor na profesionálne vyjednávanie.
Ak príde kupujúci a “skúša” zľavu 5 000 €, našou úlohou je cenu obhájiť. Nesúťažíme s iným maklérom. Sme váš “nárazník” a vyjednávač, ktorý chráni vašu cenu.
3. Jeden inzerát, jedna cena, maximálna dôveryhodnosť
Kupujúci vidí na trhu jednu, profesionálnu ponuku. Jedna cena, jedny fotky, jeden kontaktný bod. Pôsobí to seriózne, exkluzívne a dôveryhodne. Kupujúci vie, že rokuje s jediným partnerom, ktorého poveril majiteľ.
4. Kompletný informačný servis pre vás
Namiesto troch telefonátov od troch rôznych maklérov, ktorí sa vás pýtajú to isté, máte jeden kontaktný bod. Raz týždenne od nás dostanete report: “Tento týždeň sme mali 2 obhliadky, spätná väzba je takáto. Naša Google kampaň zasiahla 10 000 ľudí v Trnave. Pokračujeme podľa plánu.” Máte 100% kontrolu a prehľad.
Na čo si dať pri exkluzívnej zmluve pozor? (Férové podmienky)
Transparentnosť je základ. Exkluzívna zmluva je skvelý nástroj, ale musí byť férová. Zmluva, ktorú vám dáme na stôl my, musí vždy obsahovať tieto body:
- Presná dĺžka: Štandard je 6 až 12 mesiacov. Dosť času na predaj, ale nie dosť na to, aby maklér “zaspal”.
- Jasne definovaná provízia: Presné percento alebo suma a jasne napísané, kedy vzniká nárok na jej vyplatenie (až po úspešnom dokončení obchodu).
- Zoznam služieb: Čo presne pre vás urobíme? (Marketing, Google Ads, právny servis, kataster, preberací protokol…). Musí to tam byť napísané.
- Podmienky ukončenia: Čo sa stane, ak nebudete spokojný? Férová zmluva musí obsahovať aj podmienky jej predčasného vypovedania.
Zhrnutie
“Neexkluzivita” nie je sloboda. Je to chaos, ktorý vedie k nižšej cene.
“Exkluzivita” nie je pasca. Je to partnerská dohoda. Je to dohoda, kde vy dávate maklérovi dôveru a on vám na oplátku dáva garanciu maximálnej investície a úsilia pri hájení vašej ceny.
Ak chcete pre svoj byt v Trnave alebo Bratislave len pasívny inzerát na portáli, môžete si vybrať kohokoľvek. Ak však chcete aktívny marketing, cielené Google kampane a partnera, ktorý bude bojovať za vašu cenu, exkluzívna spolupráca je jediná cesta.