Vlastníctvo podielu na nehnuteľnosti je špecifická situácia. Možno ste ho zdedili spolu so súrodencami, nadobudli pri rozvode, alebo ste sa stali súčasťou developerského projektu. Namiesto radosti z majetku však často riešite frustráciu – nemôžete s nehnuteľnosťou voľne nakladať, nezhodnete sa s ostatnými vlastníkmi na jej využití a predaj vašej časti sa zdá byť takmer nemožný.
Mnohí majitelia podielov majú pocit, že sú v pasci. Že ich majetok je nepredajný alebo že ho musia predať hlboko pod cenu. Opak je však pravdou. Predaj podielu je síce zložitejší ako predaj celej nehnuteľnosti, no s odbornou stratégiou a profesionálnym vedením je možné ho premeniť na veľmi úspešný a ziskový obchod.
Ako špecialisti na komplikované realitné transakcie vás prevedieme celým procesom.
Kľúčová prekážka: Predkupné právo spoluvlastníkov
Základným a najdôležitejším pravidlom pri predaji podielu je zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov (§ 140 Občianskeho zákonníka). Čo to v praxi znamená?
Jednoducho povedané, nemôžete svoj podiel predať cudzej osobe bez toho, aby ste ho najprv za rovnakých podmienok písomne neponúkli všetkým ostatným spoluvlastníkom.
Toto právo sa neuplatňuje iba v jednom prípade: ak prevádzate svoj podiel na blízku osobu (manžel/manželka, deti, rodičia, súrodenci). Vo všetkých ostatných prípadoch je ponuka spoluvlastníkom povinná.
Ako vás chránime my: Správne vykonanie ponuky v rámci predkupného práva je kľúčové. Chyba v tomto kroku môže viesť až k neplatnosti celej kúpnej zmluvy v budúcnosti. Zabezpečíme, aby bola vaša ponuka:
- Písomná a preukázateľná: Doručíme ju doporučenou poštou s doručenkou, aby existoval nespochybniteľný dôkaz o jej doručení.
- Kompletná: Musí obsahovať všetky podmienky predaja, predovšetkým presnú kúpnu cenu a platobné podmienky.
- Časovo ohraničená: Spoluvlastníci majú zo zákona lehotu na vyjadrenie.
Možné scenáre a naše strategické riešenia
Po odoslaní ponuky môžu nastať tri situácie. V každej z nich hráme aktívnu úlohu ako vaši stratégovia a vyjednávači.
Scenár 1: Spoluvlastník má záujem o kúpu.
Toto je ideálny stav. Našou úlohou je zabezpečiť hladký a bezpečný priebeh. Vystupujeme ako nestranný mediátor, pripravíme profesionálne kúpne zmluvy prostredníctvom nášho právnika a postaráme sa o bezpečný prevod peňazí a zápis na katastri.
Scenár 2: Spoluvlastníci odmietnu, nereagujú alebo sa nedohodnú.
Ak spoluvlastníci v stanovenej lehote ponuku neprijmú, predkupné právo zaniká. To otvára dvere k predaju tretej strane. Je dôležité si uvedomiť, že podmienky predaja (hlavne cena) musia byť rovnaké alebo vyššie, ako tie, ktoré ste ponúkli spoluvlastníkom.
Naša stratégia: Predaj samotného podielu je náročný, ale nie nemožný. My sa v tejto fáze zameriavame na špecifickú cieľovú skupinu:
- Investori: Aktívne oslovujeme investorov, ktorí sa špecializujú na nákup podielov s cieľom ich budúceho scelenia a zhodnotenia.
- Susedia: Majitelia okolitých nehnuteľností môžu mať strategický záujem o kúpu vášho podielu.
- Cielený marketing: Vytvárame špeciálnu marketingovú kampaň, ktorá jasne komunikuje výhody a potenciál kúpy danej časti nehnuteľnosti.
Scenár 3: Najziskovejšie riešenie – Dohoda o predaji celej nehnuteľnosti.
Najviac peňazí vždy získate predajom 100 % nehnuteľnosti. Súčet cien za jednotlivé podiely je takmer vždy nižší ako cena za celok. Našou najväčšou pridanou hodnotou je preto naša schopnosť diplomacie a vyjednávania.
Naša stratégia:
- Aktívne skontaktujeme všetkých spoluvlastníkov.
- Pripravíme pre nich profesionálnu trhovú analýzu, ktorá jasne ukáže finančný rozdiel medzi predajom podielu a predajom celku.
- Vystupujeme ako mediátor, ktorý pomáha nájsť zhodu a spoločnú cestu.
- Koordinujeme celý proces predaja, od marketingu až po rozdelenie kúpnej ceny medzi všetkých vlastníkov.
Touto cestou často premeníme komplikovanú a napätú situáciu na obchod, z ktorého odchádzajú všetci spokojní a s maximálnym možným ziskom.
Keď dohoda nie je možná: Vyporiadanie spoluvlastníctva
Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť, poslednou možnosťou je zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súdnou cestou. Súd môže nehnuteľnosť reálne rozdeliť (ak je to možné), prikázať ju do vlastníctva jednému z majiteľov za náhradu, alebo nariadiť predaj a rozdelenie výťažku. Toto je však vždy tá najdrahšia a časovo najnáročnejšia cesta.
Našim cieľom je vždy sa tomuto scenáru vyhnúť prostredníctvom efektívnej mediácie a dohody.
Netrápte sa s predajom Vášho podielu sami. Ide o jednu z najzložitejších realitných disciplín, ktorá si vyžaduje nielen marketingové, ale hlavne právne a vyjednávacie schopnosti.
Sme špecialisti na komplikované realitné transakcie. Zverte nám svoju situáciu a my nájdeme to najlepšie a najziskovejšie riešenie.
Dohodnite si nezáväznú konzultáciu a premeňme spoločne váš problematický podiel na reálny zisk.
