Sused vás nechce pustiť napojiť sa na siete (IS)? Riešenie sa volá “vecné bremeno”

Máte krásny stavebný pozemok v okolí Trnavy. Našli ste kupujúceho, ktorý je nadšený. Ide si vybaviť stavebné povolenie a povolenie na pripojenie k inžinierskym sieťam (IS). A tam narazí na “múr”.

Distribútor (napr. Západoslovenská distribučná) mu oznámi, že bod napojenia elektriny (alebo vody, či kanalizácie) je na druhej strane cesty a jediná možná trasa prípojky vedie cez pozemok vášho suseda. Sused však odmieta dať súhlas. “Nedám podpis a hotovo. Nebude mi tu nikto kopať.”

Váš kupujúci cúvne. Váš pozemok, hoci je v územnom pláne určený na výstavbu, sa práve stal takmer nepredajným. Bez možnosti napojiť sa na siete je to len drahá záhrada. Čo teraz?

Prečo je “súhlas suseda” taký zásadný?

Distribútori energií (ZSE, ZsVS) a stavebné úrady sú chránené zákonom. Nemôžu povoliť uloženie káblov alebo potrubí do cudzieho pozemku bez písomného, právne overeného súhlasu jeho vlastníka.

• Bez súhlasu = Bez prípojky.
• Bez prípojky = Bez stavebného povolenia.
• Bez povolenia = Bezcenný stavebný pozemok.

Hodnota vášho pozemku práve klesla o desiatky percent. Našťastie, tento problém je riešiteľný. Nie je to však otázka “dobrého slova”, ale jasného právneho a technického postupu.

Riešenie č. 1: Dohoda a zriadenie vecného bremena (Najlepšia cesta)

Toto je najrýchlejšia, najlacnejšia a najkultivovanejšia cesta. Cieľom nie je získať od suseda len “nejaký podpis”, ale uzavrieť s ním formálnu zmluvu.

1. Naša rola mediátora: Ako prvé oslovíme suseda. Nie ako prosebníci, ale ako profesionáli. Nejdeme za ním s problémom, ale s hotovým riešením, ktoré je pre neho bezpečné.
2. Ponuka kompenzácie: Otvorene odporúčame susedovi ponúknuť primeranú jednorazovú finančnú náhradu za jeho ústretovosť. Je to kompenzácia za to, že bude musieť strpieť výkopové práce a že jeho pozemok bude do budúcna zaťažený. Táto náhrada je často kľúčom k dohode a je vždy lacnejšia ako súd.
3. Geometrický plán: Dáme vypracovať geodetovi geometrický plán, ktorý presne vyznačí, kadiaľ prípojky povedú (napr. 1 meter široký pás popri plote).
4. Zmluva: Naši právnici pripravia Zmluvu o zriadení vecného bremena “in rem”. To znamená, že právo uložiť siete sa viaže na váš pozemok (ako oprávneného) a povinnosť strpieť ich sa viaže na susedov pozemok (ako povinného), a to bez ohľadu na to, kto bude vlastniť pozemky v budúcnosti.
5. Kataster: Zmluva a plán sa vložia na kataster.

Výsledok: Váš pozemok má právne garantovanú prípojku. Jeho hodnota je plne obnovená a je bez problémov financovateľný hypotékou.

Riešenie č. 2: Súdne zriadenie vecného bremena (Ak dohoda zlyhá)

Čo ak je sused “zatvrdnutý”, žiada neprimeranú sumu alebo jednoducho odmieta komunikovať?

Zákon myslí aj na tieto situácie (§ 151o Občianskeho zákonníka). Ak nemôžete svoj pozemok plnohodnotne užívať (čo bez elektriny a vody nemôžete) a prípojku nie je možné viesť inak (alebo len s neprimeranými nákladmi), môžete sa obrátiť na súd.

1. Podanie žaloby: Podáte na súd žalobu o “zriadenie vecného bremena za náhradu”.
2. Znalecký posudok: Súd bude vyžadovať znalecký posudok, ktorý potvrdí, že iná trasa nie je možná a určí primeranú výšku náhrady pre suseda.
3. Rozhodnutie súdu: Súd (ak sú splnené podmienky) vecné bremeno zriadi svojím rozhodnutím, aj proti vôli suseda.
4. Nevýhody: Tento proces je drahý (právnici, súdne poplatky, znalci) a hlavne extrémne pomalý (môže trvať aj niekoľko rokov).

Je to absolútne posledná možnosť, ktorej sa snažíme predísť profesionálnou mediáciou a férovou dohodou.

Naša rola: Váš projektový manažér a vyjednávač

Predávať pozemok s neriešenými sieťami znamená predať ho za zlomok ceny špekulantovi, ktorý má čas a právnikov, aby si tento boj vybojoval sám.

Naša stratégia v Atte REALITY je: Najprv vyliečiť, potom predať za plnú cenu.

1. Technický a právny audit: Okamžite preveríme katastrálne mapy a situáciu sietí (IS) s distribútormi.
2. Stratégia a mediácia: Preberieme na seba nepríjemné rokovanie so susedom. Ako neutrálna tretia strana dokážeme odstrániť emócie a predložiť profesionálny návrh, ktorý sa neodmieta ľahko.
3. Administratíva: Zabezpečíme geodeta, právnikov a celý vklad do katastra.
4. Predaj: Až keď je pozemok “čistý” a pripravený na stavebné povolenie, spúšťame náš plný marketing (vrátane Google Ads) a predávame ho ako prémiový, bezproblémový produkt.

Zhrnutie

Susedovo “NIE” neznamená koniec predaja. Je to len byrokratická prekážka, ktorá má riešenie. Nevzdávajte sa desiatok tisíc eur z hodnoty vášho pozemku len preto, že sa bojíte konfliktu alebo úradov.

Ak vlastníte takýto pozemok v okolí Trnavy alebo Bratislavy, ozvite sa nám. Nezáväzne posúdime vašu situáciu a navrhneme vám najrýchlejšiu cestu, ako váš pozemok právne “odomknúť” a predať za jeho skutočnú trhovú hodnotu.