napísal Našli ste ho. Váš vysnívaný byt. Obhliadka dopadla skvele, na cene ste sa dohodli a teraz prichádza kľúčový moment: podpis zmluvy.
Realitný maklér pred vás položí dokument s názvom “Rezervačná zmluva” alebo “Zmluva o budúcej kúpnej zmluve”. Hovorí sa o “zálohe” alebo “rezervačnom poplatku” vo výške tisícov eur.
Pre väčšinu kupujúcich je to najstresujúcejší bod celého procesu. Čo ak mi banka neschváli hypotéku? Čo ak sa predávajúci na poslednú chvíľu rozhodne byt nepredať? Prídem o svoju zálohu?
Pravdou je, že obe tieto zmluvy slúžia na ochranu vás, kupujúceho, rovnako ako predávajúceho. Musíte však presne vedieť, aký je medzi nimi rozdiel a na ktoré 3 paragrafy si dať absolútny pozor.
1. Rezervačná zmluva (Trojstranná dohoda)
Toto je najbežnejší typ zmluvy, ktorý používajú profesionálne realitné kancelárie, vrátane Atte REALITY.
- Kto ju podpisuje? Všetky tri strany: 1. Kupujúci (vy), 2. Predávajúci a 3. Realitná kancelária (ako sprostredkovateľ).
- Čo je jej cieľom? Zaviazať všetky tri strany.
- Predávajúci sa zaviaže, že byt už nebude nikomu inému ponúkať.
- Kupujúci sa zaviaže, že byt kúpi za dohodnutú cenu a v dohodnutom čase.
- Realitná kancelária sa zaviaže, že bude celý proces aktívne riadiť (zabezpečí kúpne zmluvy, kataster…).
- Komu platíte zálohu? Záloha (rezervačný poplatok) sa najčastejšie platí na účet realitnej kancelárie, ktorá ju drží v úschove až do podpisu kúpnej zmluvy. Je to istota pre obe strany.
Výhoda: Trojstranná zmluva jasne definuje práva a povinnosti všetkých. Realitná kancelária je aktívnym účastníkom a garantom dohody.
2. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve (ZoBKZ)
Toto je právne silnejší, no zložitejší dokument. Často sa využíva pri komplikovanejších obchodoch alebo pri predaji “bez realitky”.
- Kto ju podpisuje? Iba dve strany: 1. Kupujúci a 2. Predávajúci.
- Čo je jej cieľom? Je to “sľub”, že v budúcnosti (napr. do 60 dní) spolu obe strany uzatvoria hlavnú Kúpnu zmluvu.
- Komu platíte zálohu? Záloha (často nazývaná “zábezpeka”) sa zvyčajne platí priamo na účet predávajúceho.
- Riziko: Ak predávajúci z akéhokoľvek dôvodu peniaze minie a obchod sa neuskutoční, dostať zálohu späť môže byť veľmi zdĺhavý (a súdny) proces.
Hlavný rozdiel: ZoBKZ je silnejší záväzok, ktorý musí obsahovať presné náležitosti budúcej Kúpnej zmluvy. Rezervačná zmluva je flexibilnejšia dohoda o sprostredkovaní a podmienkach obchodu.
3 najdôležitejšie body v zmluve, ktoré vás ochránia
Nezáleží na názve zmluvy, ale na jej obsahu. Ako kupujúci si musíte postrážiť tieto tri veci:
1. Podmienky vrátenia zálohy (Hypotéka)
Toto je vaša poistka. V zmluve musí byť jasne definované, čo sa stane, ak vám banka neschváli hypotéku. Toto nazývame “Odkladacia podmienka“.
- Zlé znenie: “Ak kupujúci nezaplatí kúpnu cenu, záloha prepadá v prospech predávajúceho.” (Tomuto sa vyhnite!)
- Dobré znenie (pre vás): “Zmluvné strany sa dohodli, že táto zmluva je viazaná na splnenie odkladacej podmienky, ktorou je schválenie hypotekárneho úveru pre kupujúceho vo výške X € do dátumu Y. Ak táto podmienka nebude splnená (napr. z dôvodu zamietnutia bankou), zmluva zaniká a rezervačný poplatok sa v plnej výške vracia kupujúcemu.”
2. Čo sa stane, ak si to predávajúci rozmyslí? (Zmluvná pokuta)
Musíte byť chránení pre prípad, že predávajúci dostane o týždeň lepšiu ponuku a rozhodne sa nepredať vám.
- Zmluva musí obsahovať zmluvnú pokutu pre predávajúceho.
- Férové nastavenie: Ak z obchodu vycúvate vy (bez dôvodu, ako je hypotéka), prídete o zálohu. Ak z obchodu vycúva predávajúci, musí vám vrátiť vašu zálohu A zaplatiť vám zmluvnú pokutu v rovnakej výške. Je to obojstranná ochrana.
3. Presná špecifikácia nehnuteľnosti a “príslušenstva”
Znie to banálne, ale je to kľúčové. V zmluve musí byť presne definované, čo kupujete.
- Nielen byt (číslo bytu, list vlastníctva), ale aj všetko príslušenstvo.
- Príklad: Dohodli ste sa, že v cene bytu je aj kuchynská linka so spotrebičmi a vstavané skrine v spálni. Toto musí byť uvedené v rezervačnej zmluve. Ak to tam nie je, predávajúci má plné právo si pri sťahovaní spotrebiče odniesť.
Zhrnutie: Nepodpisujte nič pod tlakom
Rezervačná zmluva je štandardný krok. Nikdy by ste sa však nemali cítiť tlačení do jej podpisu na prvej obhliadke. Profesionálny maklér (ako v Atte REALITY) vám vždy poskytne návrh zmluvy vopred e-mailom, aby ste si ho mohli v pokoji prečítať vy alebo váš právnik.
Naša úloha nie je len nájsť vám byt. Naša úloha je postarať sa o to, aby bol celý proces – od obhliadky cez rezervačnú zmluvu až po odovzdanie kľúčov na katastri – pre vás maximálne bezpečný a transparentný.
Máte otázky k zmluve, ktorú sa chystáte podpísať? Alebo hľadáte byt a chcete mať istotu, že celý právny proces bude v rukách profesionálov? Ozvite sa nám. Radi vám poradíme ešte predtým, ako sa k čomukoľvek zaviažete.