napísal Vlastníte investičný byt v Trnave alebo Bratislave. Posledné roky vám generoval stabilný príjem z nájmu a všetko fungovalo bez problémov. Teraz ste sa však rozhodli byt predať – možno chcete financovať inú investíciu, alebo sa len mení vaša životná situácia.
Okamžite sa však objaví zásadný problém: Čo s nájomníkom, ktorý v byte býva?
Máte v hlave chaos z protichodných informácií. Musím mu dať výpoveď? Môže mi blokovať obhliadky? Musím mu nájsť náhradné bývanie? A čo ak má zmluvu na dobu určitú ešte na 10 mesiacov?
Predaj bytu s nájomníkom je špecifická disciplína, kde sa stretáva Občiansky zákonník, Zákon o krátkodobom nájme bytu a realitná prax. Poďme si v tom urobiť poriadok.
Mýtus č. 1: “Predaj bytu je dôvod na okamžitú výpoveď.”
Toto je najčastejší a najnebezpečnejší omyl. Predaj nehnuteľnosti sám o sebe nie je zákonným dôvodom na ukončenie nájmu zo strany prenajímateľa.
Ak má váš nájomník platnú zmluvu (či už podľa Občianskeho zákonníka alebo Zákona o krátkodobom nájme), jeho práva sú silne chránené.
Scenár 1: Nájom na dobu určitú
Ak má nájomník zmluvu na dobu určitú (napr. do 31. júla budúceho roka), ste vo veľmi zložitej situácii. Nemôžete ho jednostranne vypovedať, pokiaľ neporuší zmluvu (napr. neplatením). Jeho nájom jednoducho trvá.
Scenár 2: Nájom na dobu neurčitú
Tu môžete dať výpoveď, ale len zo zákonom stanovených dôvodov (napr. “prenajímateľ potrebuje byt pre seba alebo rodinného príslušníka” – § 711 Občianskeho zákonníka). Výpovedná lehota je navyše zvyčajne 3 mesiace a začína plynúť až prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.
Prečo je dôležité, akú máte zmluvu?
Pri predaji je kľúčové vedieť, či máte zmluvu podľa:
- Občianskeho zákonníka (OZ): Štandardná zmluva, ktorá viac chráni nájomníka. Výpovedné dôvody sú striktne dané.
- Zákona o krátkodobom nájme bytu (ZKNB): Modernejšia zmluva, ktorá vám ako majiteľovi dáva väčšiu flexibilitu. Tu si môžete v zmluve dohodnúť aj iné výpovedné dôvody, napríklad aj “dôvod predaja nehnuteľnosti”. Ak to však v zmluve nemáte, platia len zákonné dôvody.
Praktický dôsledok: Ak sa rozhodnete predať, prvý krok je audit vašej nájomnej zmluvy. Ten určí, ako rýchlo (a či vôbec) viete byt legálne vyprázdniť.
Kľúčová otázka: Komu idete byt predávať?
Predtým, ako vôbec začnete riešiť výpoveď, musíte si definovať stratégiu. Kto je váš ideálny kupec? Od toho závisí všetko.
Cesta A: Predaj “konečnému užívateľovi” (Rodina, mladý pár)
Toto je najbežnejší typ kupujúceho. Hľadajú byt pre vlastné bývanie. Logicky, tento kupujúci chce byt prázdny a kúpna cena je viazaná na jeho fyzické odovzdanie.
- Vaša úloha: Musíte vyriešiť ukončenie nájmu. Ak máte s nájomníkom dobrý vzťah, najlepšia cesta je dohoda o skončení nájmu. Často je to spojené s motiváciou (napr. odpustíte mu posledný nájom, pomôžete s hľadaním nového bytu, dáte mu “odstupné”).
- Problém: Ak nájomník nesúhlasí (a zmluva ho chráni), nemôžete byt predať tomuto typu kupujúceho, kým zmluva neskončí.
- Obhliadky: Toto je logistická nočná mora. Musíte koordinovať obhliadky s nájomníkom, ktorý na to nemá žiadnu motiváciu. Byt nemusí byť uprataný a nájomník môže (aj neúmyselne) sabotovať predaj poznámkami o “zlých susedoch”.
Cesta B: Predaj Investorovi (Inému prenajímateľovi)
Toto je často tá najlepšia, najrýchlejšia a najelegantnejšia cesta. Hľadáte kupujúceho, ktorý je ako vy – investor. A čo je pre investora lepšie ako byt, ktorý už má v sebe overeného, fungujúceho a platiaceho nájomníka?
- Vaša výhoda: Byt predávate ako “hotový biznis”. Kupujúci nemusí hľadať nájomníka, byt mu zarába od prvého dňa.
- Ako to funguje? Nájomník sa nikam nesťahuje. Predajom bytu jeho nájomný vzťah nezaniká, ale podľa § 680 Občianskeho zákonníka prechádza na nového vlastníka. Mení sa len číslo účtu, kam posiela nájomné.
- Obhliadky: Sú oveľa jednoduchšie. Nájomníka stačí informovať, že na obhliadku príde “potenciálny nový prenajímateľ”. Je to preňho menej stresujúce a často je viac kooperatívny.
Ako naša kancelária rieši predaj investičných bytov?
My sa na túto situáciu nepozeráme ako na “problém”, ale ako na “príležitosť”.
- Audit zmluvy: Najprv si s vami prejdeme nájomnú zmluvu a definujeme vaše reálne možnosti (výpoveď vs. dohoda).
- Marketing pre investorov: Vieme, ako osloviť tú správnu cieľovú skupinu. Náš marketing (vrátane Google kampaní) necielime na “bývanie pre rodiny”, ale na ľudí, ktorí na Googli hľadajú “investičný byt Trnava” alebo “kúpa bytu na prenájom Bratislava”.
- Manažment komunikácie: Preberieme kompletnú komunikáciu s nájomníkom. Slušne, profesionálne a transparentne mu vysvetlíme situáciu, či už je cieľom dohoda o odchode, alebo len informovanie o zmene majiteľa.
Zhrnutie: Nájomník nie je prekážka, je to parameter predaja
Predaj bytu s nájomníkom je komplexný právny a logistický proces. Ak sa urobí zle, hrozia vám spory s nájomníkom, zmarené obhliadky a nízka predajná cena.
Ak sa však urobí strategicky, môžete ho predať rýchlo, diskrétne a často za veľmi dobrú cenu inému investorovi, ktorý ocení, že mu predávate už “rozbehnutý stroj na peniaze”.
Ak vlastníte investičný byt v Trnave alebo Bratislave a zvažujete jeho predaj, ozvite sa nám. Nezáväzne posúdime vašu nájomnú zmluvu a navrhneme stratégiu, ktorá bude pre vás najvýhodnejšia a najmenej stresujúca.