Predaj bytu v Trnave: Sám alebo s realitkou? Kedy sa (ne)oplatí ušetriť na provízii

Zvažujete predaj bytu v Trnave? Je to jedno z najväčších finančných rozhodnutí, aké človek robí. Váš byt na Kopánke či Prednádraží má dnes vysokú hodnotu a je logické, že z nej chcete získať maximum. Okamžite sa však objaví zásadná otázka: Skúsiť to sám a ušetriť na provízii, alebo zveriť predaj profesionálnej realitnej kancelárii?

Predaj “bez realitky” môže na prvý pohľad vyzerať lákavo. Veď stačí nafotiť pár fotiek mobilom a zavesiť inzerát na internet, nie? Realita je však často komplikovanejšia. V tomto článku sa úprimne pozrieme na to, čo predaj nehnuteľnosti obnáša, aké sú skryté náklady a riziká, a kedy je pomoc experta na nezaplatenie.

1. Mýtus o “ušetrenej provízii”: Čo reálne stojí predaj bez realitky

Najčastejším argumentom pre samostatný predaj je úspora na provízii. Málokto si však spočíta reálne náklady, ktoré pri predaji “na vlastnú päsť” vznikajú. Nejde len o peniaze, ale aj o váš čas a energiu.

Váš čas sú peniaze

Predaj nehnuteľnosti je práca na plný úväzok. Ste pripravení na toto?

• Administratíva: Zisťovanie správnej trhovej ceny, príprava podkladov, komunikácia s katastrom.
• Marketing: Písanie textov, fotenie, nahrávanie videí, topovanie inzerátov na realitných portáloch (ktoré pre súkromnú inzerciu nie je lacné).
• Komunikácia: Desiatky telefonátov. Mnohé budú od “realitných turistov”, špekulantov alebo iných maklérov, ktorí vám budú chcieť ponúknuť svoje služby.
• Obhliadky: Organizácia a realizácia obhliadok, často večer alebo cez víkendy.

Koľko stojí váš čas? Ak strávite predajom 60 hodín čistého času (a to je optimistický odhad), koľko ste si reálne “zarobili” ušetrenou províziou?

Skryté finančné náklady

Profesionálna realitná kancelária má marketingový rozpočet zahrnutý v službách. Ak predávate sami, platíte si všetko z vlastného vrecka:

• Profesionálny fotograf a video: Rozdiel medzi fotkou z mobilu a prácou profesionála je pri predaji bytu za 200 000 € kľúčový. (Náklad: 150 – 300 €)
• Pôdorys a vizualizácia: Pomáhajú kupujúcemu lepšie sa zorientovať. (Náklad: 50 – 100 €)
• Topovanie inzerátov: Aby váš inzerát nespadol na tretiu stranu, musíte ho platiť. (Náklad: 100 – 400 € podľa dĺžky predaja)
• Právne služby: Zmluva stiahnutá z internetu je obrovské riziko. Kvalitná autorizovaná zmluva u právnika niečo stojí. (Náklad: 200 – 500 €)

Rýchlo zistíte, že časť “ušetrenej” provízie ste minuli na marketing, ktorý vám realitná kancelária poskytuje automaticky.

2. Najväčšie riziko: Nesprávne určená trhová cena

Toto je bod, kde majitelia strácajú najviac peňazí, aj keď si myslia, že šetria. Určiť správnu trhovú cenu nehnuteľnosti v Trnave nie je jednoduché.

Scenár A: Podcenená nehnuteľnosť Pozriete si dva podobné byty vo vašej lokalite (napr. v centre alebo v Modranke) a poviete si, že dáte cenu o 3 000 € nižšiu, aby sa rýchlo predal. Byt sa síce predá za týždeň, no je možné, že profesionál by vedel vďaka správnemu marketingu a vyjednávaniu získať o 10 000 € viac. Stratili ste 7 000 €.

Scenár B: Precenená nehnuteľnosť Chcete “skúsiť” trh. Nastavíte cenu vášho 3-izbového bytu na Kopánke o 15 % vyššie, než je priemer. Výsledok? Na obhliadky nikto nechodí. Po mesiaci znížite cenu. Po ďalšom mesiaci opäť. Z vášho bytu sa stáva “ležiak”. Kupujúci, ktorí trh sledujú, si povedia, že s bytom “niečo nie je v poriadku”. Nakoniec ho predáte pod cenou, len aby ste sa ho zbavili.

Realitná kancelária má prístup k reálnym dátam z katastra (cenové mapy) a vie, za koľko sa byty v Trnave reálne predali, nielen za koľko sa ponúkajú na internete. Tento odhad ceny nehnuteľnosti je základom úspechu.

3. Bezpečnosť a právne nástrahy (Kataster nie je váš priateľ)

Predaj bytu nie je ako predaj auta. Ide o zložitý právny proces, kde jediná chyba v zmluve alebo na katastri môže znamenať stratu desiatok tisíc eur alebo mesiace súdnych sporov.

Problémy so zmluvami

Vzor zmluvy z internetu nerieši špecifiká vašej nehnuteľnosti. Čo ak je na byte ťarcha? Čo ak kupujúci rieši hypotéku? Čo sa stane, ak banka neschváli úver? Kto a kedy zaplatí kúpnu cenu?

Dobrý maklér spolupracuje s právnikom, ktorý pripraví autorizované zmluvy na mieru. Chráni tým vás (predávajúceho) aj kupujúceho.

Byrokracia na katastri

Podanie návrhu na vklad, plomby, lehoty… Kataster môže konanie prerušiť alebo zamietnuť pre formálne chyby. Skúsený maklér tieto procesy pozná a vie, ako predísť zdržaniu, ktoré môže ohroziť celú transakciu, najmä ak kupujúci čerpá úver s presne stanovenými lehotami.

4. Kedy sa oplatí predať byt sám?

Aby sme boli féroví, existujú situácie, kedy predaj “bez realitky” môže dávať zmysel:

1. Máte kupujúceho: Predávate byt rodine, známemu alebo susedovi. Cena je vopred dohodnutá. (Aj tu však dôrazne odporúčame využiť aspoň právny servis).
2. Ste expert: Sami pracujete v realitách, práve alebo marketingu. Presne viete, čo robíte, a máte na to čas.
3. Jednoduchý predaj: Predávate štandardný byt v top lokalite (napr. novostavba v centre Trnavy alebo v lukratívnej časti Bratislavy ako Ružinov) a máte dostatok času na experimentovanie s cenou.

Vo väčšine ostatných prípadov je spolupráca s profesionálom investíciou, ktorá sa vám vráti – či už vo vyššej predajnej cene, ušetrenom čase alebo v istote bezpečného prevodu.

Zhrnutie: Maklér nie je náklad, ale investícia

Predaj bytu v Trnave nie je o zavesení inzerátu. Je to o správnom načasovaní, perfektnom marketingu, profesionálnom vyjednávaní a bezchybnom právnom servise.

Kvalitná realitná kancelária vám neúčtuje províziu za to, že “odomkne dvere”. Platíte si za jej skúsenosti z trhu, databázu kupujúcich, marketingový rozpočet a za právnu ochranu. Dobrý maklér vám vo výsledku často zarobí viac peňazí, než koľko stojí jeho provízia.

Ak zvažujete predaj bytu či domu v Trnave a okolí, radi vám pomôžeme. Začnime nezáväznou konzultáciou, kde vám ukážeme reálnu trhovú cenu vašej nehnuteľnosti a navrhneme stratégiu predaja – bez akýchkoľvek záväzkov.