Predaj bytu po rozvode (BSM) alebo dedičstve: Ako sa vysporiadať a neprísť o peniaze?

Predaj nehnuteľnosti je takmer vždy emočná záležitosť. Keď sa však do rovnice pridá rozvod alebo dedičské konanie, z obchodu sa stáva psychologické a právne mínové pole.

Možno ste sa ocitli v situácii, kedy po rozvode potrebujete predať spoločný 3-izbový byt v Trnave, ale s bývalým partnerom sa neviete dohodnúť na cene. Alebo ste so súrodencami zdedili rodinný dom v Bratislave-Rači, kde jeden z vás chce predať hneď, druhý chce dom prenajímať a tretí si ho chce nechať z nostalgie.

Výsledkom je patová situácia. Byt chátra, náklady bežia a hodnota nehnuteľnosti klesá, zatiaľ čo vzťahy sa rozpadajú.

Existuje cesta von, ktorá nevedie cez drahé súdne spory. Vyžaduje si však stratégiu, jasné pravidlá a často aj neutrálneho profesionálneho mediátora, ktorý sa sústredí na jediný cieľ: maximalizovať finančný zisk pre všetky zúčastnené strany.

1. Dva svety spoluvlastníctva: BSM vs. Podiely

Najprv si musíme ujasniť, v akej právnej situácii sa nachádzate. Nie je to to isté.

Scenár A: Vysporiadanie po rozvode (BSM)

BSM (Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov) je špecifický režim. Zjednodušene znamená, že počas manželstva vám “všetko patrí spoločne”. Nemáte podiel 1/2 a 1/2. Obaja vlastníte 100 % celku.

• Kedy sa to rieši? Po rozvode. Kým nie je BSM právoplatne vysporiadané (dohodou alebo súdom), s bytom nemôžete prakticky pohnúť.
• Problém: Na predaj je potrebný súhlas oboch bývalých manželov. Ak jeden nesúhlasí, druhý nemôže predať ani svoju “polovicu”, pretože právne žiadnu polovicu nemá.
• Riešenie: Musíte najprv uzavrieť Dohodu o vysporiadaní BSM, kde sa dohodnete, že byt sa spoločne predá a peniaze sa rozdelia (zvyčajne 50:50, pokiaľ súd nerozhodne inak).

Scenár B: Predaj po dedičstve (Podielové spoluvlastníctvo)

Toto je situácia, kedy napríklad traja súrodenci zdedia byt po rodičoch.

• Ako to vyzerá? V dedičskom osvedčení je jasne napísané, že každý z vás vlastní presný podiel, napríklad 1/3 nehnuteľnosti.
• Problém: Stále platí, že na predaj celej nehnuteľnosti potrebujete súhlas všetkých spoluvlastníkov.
• Výhoda (aj nevýhoda): Teoreticky môžete predať len svoj podiel (svoju 1/3). Má to však háčik. Ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo. A ak aj oni odmietnu, nájsť kupca na “jednu tretinu bytu” je takmer nemožné a cena bude hlboko, hlboko pod trhovou hodnotou.

2. Najväčšia chyba: Emócie a rozdielne očakávania

Prečo sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť? Takmer vždy je to jeden z týchto troch dôvodov:

1. “Môj byt má cenu zlata” (Nereálna cena): Jeden zo spoluvlastníkov videl inzerát na podobný byt v Trnave za 200 000 € a trvá na tejto cene. Druhý vie, že byt je v pôvodnom stave a jeho reálna cena je 160 000 €. Výsledok? Hádka a žiadny predaj. Preto je rozumné obrátiť sa na odborníkov, aby určili trhovú cenu nehnuteľnosti.
2. “Ja predať nechcem” (Emocionálna väzba): Jeden zo súrodencov v dome vyrastal a nechce ho “dať cudzím”. Blokuje tak ostatných, ktorí peniaze potrebujú.
3. “Ja chcem viac” (Pocit krivdy): “Ja som sa o mamu staral posledných 10 rokov, kým ty si bol v Bratislave. Mám nárok na väčší podiel.”

3. Tri cesty von: Dohoda, Vyplatenie alebo Súd

Máte tri možnosti, ako situáciu vyriešiť. Od najlepšej po najhoršiu.

Cesta 1: Dohoda a predaj cez profesionála (Najlepšia)

Toto je najrýchlejšia a finančne najvýhodnejšia cesta.

• Ako to funguje? Všetci spoluvlastníci sa dohodnú, že chcú predať. Najmú si jednu realitnú kanceláriu (ako Atte REALITY), ktorá vystupuje ako neutrálny mediátor.
• Naša rola: My neurčujeme cenu “od oka”. Pripravíme objektívny odhad trhovej ceny na základe reálnych predajov v lokalite. Toto odstráni hádku o cene. Zabezpečíme profesionálny marketing, vedieme obhliadky a manažujeme celý proces. Peniaze z predaja idú do notárskej úschovy a následne sa rozdelia presne podľa podielov (alebo podľa dohody o BSM).
• Výsledok: Maximálna trhová cena, peniaze na účte do 2-3 mesiacov, minimálny stres.

Cesta 2: Vyplatenie jedným zo spoluvlastníkov

Časté riešenie. Jeden súrodenec si chce byt nechať a vyplatí ostatných.

• Problém: Kde zobrať peniaze? Ak si na vyplatenie berie hypotéku, banka bude potrebovať súhlas ostatných spoluvlastníkov so zriadením záložného práva. A opäť, ako určiť spravodlivú cenu?
• Naša rola: Aj tu pomôže náš nezávislý odhad ceny. Slúži ako férový podklad pre banku aj pre dohodu medzi súrodencami.

Cesta 3: Zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva súdom (Najhoršia)

Ak dohoda zlyhá, ktorýkoľvek spoluvlastník môže podať na súd návrh na “zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva”.

• Ako to funguje? Súd sa bude snažiť nehnuteľnosť reálne rozdeliť (čo pri byte nejde). Potom prikáže jednému, aby vyplatil ostatných (ak má peniaze). Ak ani to nejde, nariadi súdnu dražbu.
• Výsledok: Katastrofa. V súdnej dražbe sa nehnuteľnosť takmer vždy predá hlboko pod trhovou cenou. Z predaja sa najprv zaplatia obrovské trovy konania a súdne poplatky. O zvyšok (ak nejaký ostane) sa rozdelia spoluvlastníci. Je to pomalé (trvá to roky), drahé a finančne zničujúce. V tomto článku zistíte ako predať byt rýchlo a za čo najlepšiu cenu.

Zhrnutie: Nenechajte emócie, aby vás obrali o peniaze

Predaj spoluvlastníctva je zložitý. Najväčším nepriateľom však nie je druhá strana, ale čas a zlá stratégia. Čím dlhšie sa hádate, tým viac nehnuteľnosť stráca na hodnote.

Najatie profesionálneho a neutrálneho realitného partnera nie je “ďalší náklad”. Je to investícia, ktorá odstráni emócie z procesu, nastaví férovú trhovú cenu a dotiahne obchod do konca tak, aby boli všetci účastníci finančne uspokojení.

Ak riešite zložitý predaj bytu alebo domu v Trnave či Bratislave po rozvode alebo dedičstve, nerobte unáhlené kroky. Kontaktujte nás na nezáväznú a diskrétnu konzultáciu. Vypočujeme si vašu situáciu a navrhneme vám stratégiu, ktorá ochráni vaše vzťahy aj vaše peniaze.