napísal Vaše bývanie by malo byť vaším útočiskom. Miestom, kam sa tešíte po náročnom dni v práci. Čo ak je to však naopak? Čo ak je váš domov zdrojom permanentného stresu?
Prekvapivo veľa ľudí v Trnave či Bratislave nerieši predaj bytu len preto, že je malý alebo v zlej lokalite. Riešia ho, pretože sa už nedokážu vyrovnať so správaním svojich susedov. Či už je to nekonečný dupot a plač detí nad vami, hlasná hudba v noci, agresívne hádky vo vedľajšom vchode, alebo neustály cigaretový dym valiaci sa z balkóna pod vami priamo do vašej detskej izby.
Ak ste sa dostali do bodu, kedy je predaj jediným východiskom, pravdepodobne vás trápi jedna obrovská dilema: “Ako to mám predať? Mám to kupujúcemu priznať? Nepredám byt pod cenu, ak poviem pravdu?”
Je to morálna a strategická dilema, ktorá si vyžaduje profesionálny a hlavne diskrétny prístup.
Najväčšia dilema: Priznať to kupujúcemu? (Zákon vs. Stratégia)
Toto je jadro celého problému. Strach, že ak poviete pravdu, byt nepredáte, a ak ju zamlčíte, kupujúci vás bude neskôr žalovať za “skrytú vadu”.
Poďme si to vyjasniť:
1. Čo hovorí zákon?
Zákon je v tomto nejasný. “Zlí susedia” nie sú technicky “skrytá vada” nehnuteľnosti ako zatekajúca strecha alebo pleseň za skriňou. Je to vada medziľudských vzťahov.
Problém však nastáva, ak by sa vás kupujúci na obhliadke priamo opýtal: “A akí sú tu susedia? Je tu ticho?”
Ak v tej chvíli vedome zaklamete (“Áno, úplne skvelí, je tu božský pokoj”), hoci viete, že to tak nie je, vystavujete sa riziku. Kupujúci by mohol neskôr argumentovať, že ste ho uviedli do omylu a žiadať zľavu z ceny.
2. Čo hovorí obchodná stratégia?
Ako profesionáli vieme, že o problémoch sa neklame, ale ani sa nimi “nechváli” v inzeráte. Nikdy by sme do inzerátu nenapísali “Predávam byt, lebo sused hrá na bicie.”
Kľúčom je manažment informácií a profesionálne vedenie obhliadky. Úlohou makléra je byť filtrom, ktorý túto citlivú informáciu spracuje tak, aby neodradila seriózneho kupca.
Stratégia diskrétneho predaja: 4 kroky k úspechu
Predaj bytu s takýmto “hendikepom” si vyžaduje inú stratégiu ako bežný predaj. Vyžaduje si chirurga, nie mäsiara.
1. Krok: Plánovanie obhliadok
Je to pragmatický krok. Ak viete, že sused nad vami púšťa hudbu každý piatok o ôsmej večer, nebudeme robiť obhliadky v piatok o ôsmej večer. To nie je klamstvo. Je to rovnaká logika, ako keď nejdete na obhliadku domu v čase najväčšej dopravnej špičky. Snažíme sa nehnuteľnosť ukázať v jej štandardnom, bežnom (a nie extrémnom) svetle.
2. Krok: Maklér ako “nárazník” (Prečo nesmiete byť na obhliadke)
Toto je kľúčové. Pri takejto citlivej téme je vaša prítomnosť na obhliadke absolútne nežiaduca. Ak sa kupujúci opýta vás, ako sa vám tu býva, je veľká šanca, že sa v strese “prerieknete” alebo budete reagovať príliš emocionálne.
Keď sa kupujúci opýta makléra, odpoveď je profesionálna a vecná:
Otázka kupujúceho: “Je tu ticho? Akí sú susedia?” Zlá odpoveď (emocionálny majiteľ): “Je to katastrofa! Ten nad nami stále púšťa hudbu, preto to predávame!” (Obchod je mŕtvy). Profesionálna odpoveď (maklér): “Je to klasický panelový byt v centre diania (napr. v Trnave na Družbe). Samozrejme, život v bytovom dome počuť, nie je to samota pri lese. Susedia sú štandardní, zmes rodín a starších ľudí. Za čas, čo sem chodíme, sme nepostrehli žiadny extrém.”
Táto odpoveď je pravdivá, objektívna a neurazí.
3. Krok: Sila perspektívy (Čo vadí vám, nemusí vadiť inému)
Ako makléri vieme, že každý kupujúci má iný prah citlivosti.
- Príklad A (Váš pohľad): Máte malé dieťa, ktoré spí poobede. Dupot detí od susedov nad vami vás privádza do šialenstva.
- Príklad B (Pohľad kupujúceho): O byt má záujem mladý pár, ktorý je celý deň v práci a domov chodí večer. To, že sa susedove deti poobede hrajú, je pre nich absolútne irelevantné.
Našou úlohou je nájsť kupujúceho, ktorého životný štýl je s “problémom” vášho bytu kompatibilný.
4. Krok: Cielený marketing
Pri takomto predaji potrebujeme nájsť správneho kupca rýchlo. Preto je náš cielený marketing na Google (ako certifikovaných partnerov) kľúčový. Namiesto pasívneho čakania na portáli aktívne hľadáme ľudí, ktorí hľadajú “byt v centre Trnavy” (a rátajú s ruchom) alebo “investičný byt na prenájom” (kde sa hluk rieši menej).
A čo ak sa ma na to spýta priamo?
Ak nastane situácia, kedy sa kupujúci opýta priamo a maklér vie, že problém je reálny, najlepšia stratégia je opatrná úprimnosť, ktorá problém zracionalizuje.
Napr. pri fajčení na balkóne: “Áno, všimli sme si, že sused pod vami občas fajčí na balkóne. Niektorým klientom to prekáža, iní to neriešia. Zohľadnili sme to v cene, ktorá je nastavená tak, aby bola atraktívna aj s týmto faktom.”
Zhrnutie: Emócie musia ísť bokom
Predaj bytu kvôli zlým susedom je jednou z najstresujúcejších situácií. Ak ju chcete zvládnuť, emócie musia ísť bokom. Nemôžete predávať v stave hnevu a zúfalstva.
Potrebujete partnera, ktorý prevezme celú komunikáciu, bude vás profesionálne filtrovať a použije stratégiu, ktorá nájde správneho kupca. Potrebujete niekoho, kto chápe vašu situáciu, ale nenechá sa ňou emocionálne strhnúť pri vyjednávaní.
Ak riešite túto náročnú situáciu v Trnave alebo Bratislave, ozvite sa nám. Garantujeme vám 100% diskrétnosť. Nezáväzne si prejdeme vašu situáciu a navrhneme plán, ako predať byt bez zbytočných emócií a za férovú cenu.