napísal Otvoríte si list vlastníctva (LV) k svojmu bytu a v časti “C: ŤARCHY” vidíte zápis. Pre väčšinu majiteľov je to moment, kedy zamrznú. Či už ide o exekučné záložné právo, vecné bremeno v prospech rodiča, alebo dlh voči správcovi domu, okamžite sa vynorí myšlienka: “Môj byt je nepredajný.”
Je to pochopiteľný strach. Predstava, že kupujúci uvidí na LV takýto zápis, vyvoláva obavy zo straty záujmu alebo extrémneho znižovania ceny.
Dobrá správa je, že takmer každá ťarcha je riešiteľná. Zlá správa je, že si to vyžaduje absolútne presný právny a finančný postup. Nejde o to, či sa takýto byt dá predať, ale ako ho predať bezpečne – pre vás, aj pre kupujúceho.
Nie je ťarcha ako ťarcha (Čo na vás v katastri čaká?)
“Ťarcha” je len všeobecný pojem pre právny záznam, ktorý obmedzuje vaše vlastnícke právo. Musíme presne vedieť, o aký typ ide, aby sme mohli zvoliť správnu stratégiu.
Bežná ťarcha: Hypotéka banky
Toto je najjednoduchší a najčastejší prípad. Byt slúži ako zábezpeka pre vašu vlastnú hypotéku. Jej vyplatenie je štandardnou súčasťou predaja. Tejto téme sme sa do hĺbky venovali v samostatnom článku.
Komplikovaná ťarcha: Vecné bremeno
Toto je už zložitejšie. Najčastejšie sa stretávame s vecným bremenom práva dožitia (napr. rodičia darovali byt deťom, ale ponechali si právo v ňom doživotne bývať) alebo právom prechodu (typické pri pozemkoch alebo domoch). Táto ťarcha je viazaná na nehnuteľnosť, nie na osobu – to znamená, že predajom bytu nezaniká!
Kritická ťarcha: Záložné právo (Exekúcia, dlh)
Toto je najvážnejší prípad. Môže ísť o:
- Exekučné záložné právo: Máte dlh, ktorý exekútor vymáha a “zablokoval” vám byt.
- Záložné právo nebankovej spoločnosti: Vzali ste si nevýhodný úver.
- Dlh voči Spoločenstvu vlastníkov (SVB): Neplatili ste fond opráv.
- Dlh voči daňovému úradu alebo sociálnej poisťovni.
Vo všetkých týchto prípadoch platí jedno: nemôžete voľne nakladať s nehnuteľnosťou, kým sa dlh nevyplatí.
Prípad 1: Ako predať byt s vecným bremenom “právo dožitia”
Kupujúci sa logicky bojí kúpiť byt, v ktorom má právo bývať cudzia osoba (tzv. “oprávnený”). Máme dve riešenia:
- Predaj bytu aj s ťarchou: Je to možné, ale extrémne znižuje cenu. Kupujúci kupuje byt s vedomím, že v ňom niekto býva. Tomuto sa chceme vyhnúť.
- Výmaz ťarchy ako súčasť predaja (Odporúčaná cesta): Toto je dobrá cesta. Vyžaduje si súčinnosť “oprávneného” (napr. vašej matky).
- Krok 1: “Oprávnený” musí podpísať Zmluvu o zrušení vecného bremena.
- Krok 2: Často je to podmienené finančnou kompenzáciou (napr. mu z peňazí z predaja kúpite menší byt alebo ho vyplatíte).
- Krok 3 (Bezpečnosť): Celý tento proces sa právne ošetrí v Kúpnej zmluve a cez notársku úschovu. Peniaze sa uvoľnia až vtedy, keď kataster schváli aj výmaz vecného bremena, aj prevod na nového majiteľa.
My ako realitná kancelária v tomto procese vystupujeme ako mediátor a garant, ktorý celý zložitý právny úkon zastreší.
Prípad 2: Stratégia predaja bytu s exekúciou (Záchrana pred dražbou)
Tu sa dostávame do pasce “Hlava 22”. Nemôžete predať byt, lebo máte dlh. A nemôžete vyplatiť dlh, lebo nemôžete predať byt. Predaj cez realitnú kanceláriu je často jedinou cestou, ako sa vyhnúť nedobrovoľnej dražbe (kde by ste byt predali hlboko pod cenu).
Náš proces záchrany vyzerá takto:
Krok 1: Audit dlhov (Musíme poznať nepriateľa)
Ako prvé si od vás vyžiadame splnomocnenie. Naši špecialisti okamžite kontaktujú všetkých exekútorov a veriteľov. Musíme získať presné vyčíslenie dlhov (istina + úroky + trovy) k aktuálnemu dátumu.
Krok 2: Cenová stratégia
Sčítame všetky dlhy (napr. 25 000 €), pripočítame našu províziu a vašu požadovanú “čistú” sumu (napr. 10 000 €). Vieme, že minimálna predajná cena bytu musí byť napr. 135 000 €, aby sa všetko vyplatilo a vám zostal zisk.
Krok 3: Bezpečnostný plán pre kupujúceho
Toto je kľúčové. Náš právny tím pripraví “nepriestrelné” zmluvy (Zmluva o budúcej kúpnej zmluve), kde je celý proces jasne popísaný. Kupujúci je 100% chránený, pretože:
- Peniaze nejdú vám. Kupujúci vkladá kúpnu cenu do notárskej úschovy alebo bankovej vinkulácie.
- Zmluvy presne definujú, že notár/banka z úschovy uvoľní peniaze priamo veriteľom (exekútorom).
- Až keď všetci veritelia potvrdia prijatie peňazí a vydajú kvitanciu (potvrdenie o zániku dlhu), podáva sa návrh na kataster.
- Kataster najprv vymaže všetky ťarchy a až potom zapíše kupujúceho ako nového vlastníka.
Kupujúci tak má absolútnu istotu, že kupuje “čistú” nehnuteľnosť. Vy máte istotu, že sa zbavíte dlhov a ešte získate aj finančné prostriedky navyše.
Marketing: Úprimnosťou k rýchlemu predaju
Byt s ťarchou nemôžeme inzerovať ako “bezchybný”. Zároveň ho nechceme “stigmatizovať” a hneď v nadpise kričať “EXEKÚCIA”.
Naša stratégia (ako certifikovaných Google Partnerov) je inzerovať byt na základe jeho kvalít – lokalita (napr. byt Trnava Spiegelsal), dispozícia, stav. Keď sa ozve záujemca, náš maklér (ako profesionálny filter) mu situáciu transparentne vysvetlí. Neopisuje problém, ale predstavuje mu bezpečné riešenie, ktoré sme pripravili. Toto buduje dôveru a eliminuje “realitných turistov”.
Zhrnutie: Ťarcha nie je koniec, ale dôvod pre profesionála
Ťarcha na liste vlastníctva nie je “koniec sveta”. Je to len právny problém, ktorý si vyžaduje profesionálneho projektového manažéra – niekoho, kto dokáže koordinovať exekútorov, právnikov, banky a kataster.
Pokúsiť sa predať takúto nehnuteľnosť “na vlastnú päsť” je obrovské riziko. Kupujúci sa boja dať peniaze zadlženému majiteľovi a celý obchod stroskotá na nedôvere.
Ak máte komplikáciu na liste vlastníctva v Trnave alebo Bratislave, ozvite sa nám. Bezplatne a diskrétne posúdime vašu situáciu a navrhneme bezpečný postup, ako vašu nehnuteľnosť predať za najlepšiu možnú cenu.