napísal Našli ste ho. Perfektný 3-izbový byt s balkónom v trnavskom Prednádraží alebo ideálny štartovací byt v bratislavskom Ružinove. Teraz vás však čaká tá druhá, často obávanejšia časť – financovanie.
Časy, kedy banky rozdávali 100 % hypotéky s úrokom pod jedno percento, sú preč. Vstúpili sme do novej éry, kde sú úrokové sadzby vyššie, no hlavne, kde si banky a Národná banka Slovenska (NBS) oveľa prísnejšie preverujú, komu požičajú.
Dobrá správa? Získať hypotéku nie je nemožné. Je to len proces, ktorý si vyžaduje prípravu. Ako realitní stratégovia vidíme, kde kupujúci robia najčastejšie chyby. Pripravili sme pre vás sprievodcu, čo banky v roku 2026 reálne vyžadujú a ako sa stať “ideálnym klientom”.
1. Zabudnite na “Čistý Príjem”. Banku zaujíma DTI.
Najväčší mýtus je, že banke stačí ukázať peknú výplatnú pásku. Banku nezaujíma len to, koľko zarábate, ale hlavne to, koľko vám zostane po zaplatení všetkých vašich existujúcich záväzkov.
Tomuto sa hovorí DTI (Debt-to-Income) – pomer celkového dlhu k príjmu.
NBS prísne reguluje, koľko môžete mesačne splácať. Banka si spočíta:
- Splátku novej hypotéky
- Lízing na auto
- Splátky spotrebných úverov
- A hlavne: Úverové rámce na kreditných kartách a povolené prečerpania na účte (aj keď ich aktívne nevyužívate!)
Ak súčet všetkých týchto splátok prekročí limit stanovený NBS (z vášho čistého príjmu po odpočítaní životného minima), vaša žiadosť bude zamietnutá.
Ako sa pripraviť:
- Urobte si poriadok: Minimálne 3-6 mesiacov pred žiadosťou o hypotéku zrušte všetky kreditné karty, ktoré reálne nepotrebujete. Zrušte povolené prečerpanie na účte.
- Konsolidujte: Ak máte viacero malých (a drahých) spotrebných úverov, zvážte ich konsolidáciu do jedného s nižšou splátkou.
2. Príjem nie je ako príjem (TPP vs. Živnosť)
Banka miluje stabilitu. Ideálny klient je pre ňu zamestnanec (TPP) s pracovnou zmluvou na dobu neurčitú, ktorý pracuje u rovnakého zamestnávateľa viac ako rok.
Ste živnostník (SZČO) alebo majiteľ s.r.o.?
Pripravte sa na prísnejšie dokladovanie.
- Pri SZČO: Banka sa nepozerá na vaše faktúry (obrat), ale na váš základ dane z posledného daňového priznania. Ak ste “optimalizovali” dane a vykázali minimálny zisk, pre banku ste, žiaľ, nebonitný klient.
- Pri s.r.o.: Banka môže pozerať na obrat firmy, ale preveruje aj jej zadlženosť a stabilitu. Často je jednoduchšie vyplácať si z firmy konateľskú odmenu alebo mzdu (a platiť odvody) a žiadať o hypotéku ako bežný zamestnanec.
Ako sa pripraviť:
- Ak ste živnostník, minimálne jedno daňové obdobie pred žiadosťou “neoptimalizujte” a priznajte reálny zisk. Je to investícia do vášho budúceho bývania.
3. Problém č. 1: 20 % vlastných zdrojov (LTV a Znalecký posudok)
Dnes je takmer nemožné získať 100 % financovanie. Banky štandardne poskytujú hypotéku do 80 % LTV (Loan-to-Value), teda 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. Zvyšných 20 % musíte mať z vlastných zdrojov.
A tu prichádza najväčší háčik. Tých 80 % sa nepočíta z kúpnej ceny, ktorú ste si dohodli s predávajúcim. Počíta sa z hodnoty, ktorú určí znalec banky.
Príklad z praxe:
- Chcete kúpiť byt v Trnave na Kopánke.
- S predávajúcim ste sa dohodli na kúpnej cene 200 000 €.
- Banka pošle vlastného znalca, ktorý však byt ohodnotí (napr. kvôli staršiemu stavu alebo metodike) len na 190 000 €.
- Banka vám požičia 80 % zo 190 000 €, čo je 152 000 €.
- Vy však musíte predávajúcemu zaplatiť 200 000 €.
- Z vlastných zdrojov teda potrebujete: 48 000 € (200 000 – 152 000), a nie pôvodne plánovaných 40 000 €.
Ako sa pripraviť:
- Sporenie: Začnite sporiť okamžite.
- Dofinancovanie: Áno, zvyšných 10-20 % sa dá niekedy dofinancovať cez stavebný úver alebo spotrebný úver, ale to vám extrémne zvýši mesačnú splátku a opäť narazíte na limit DTI (Krok 1). Najistejšia cesta sú vlastné zdroje.
4. Kreditný register: Čistý štít je základ
Myslíte si, že banka nevidí tú zabudnutú faktúru za telefón spred dvoch rokov, ktorá išla do vymáhania? Omyl. Vidí všetko.
Akýkoľvek negatívny záznam v úverovom registri (meškanie so splátkou, exekúcia) je pre banku “červená vlajka” a môže byť automatickým dôvodom na zamietnutie.
Ako sa pripraviť:
- Ešte pred žiadosťou si sami vyžiadajte výpis z úverového registra. Ak tam nájdete staré “hriechy”, ktoré ste už uhradili, zabezpečte si potvrdenie o uhradení.
5. Hypotéka nie sú preteky. Začnite “Hypotekárnym certifikátom”.
Najhoršie, čo môžete urobiť, je nájsť vysnívaný byt a až potom začať obiehať banky. Ste pod obrovským časovým tlakom z rezervačnej zmluvy.
Obráťte postup.
Navštívte nezávislého finančného sprostredkovateľa (ktorý má prehľad o všetkých bankách) ešte predtým, ako začnete chodiť na obhliadky.
- Nechajte si preveriť vašu bonitu (DTI, príjem, registre).
- Banka vám môže vystaviť tzv. hypotekárny certifikát (alebo predschválenie). Je to prísľub, že vám požičia určitú sumu (napr. 180 000 €).
- Na obhliadky už potom idete ako “pripravený kupujúci”. Viete presne, aký je váš rozpočet, a pre predávajúceho ste oveľa dôveryhodnejší partner.
Ako vám v tom pomôže Atte REALITY?
My nie sme finanční sprostredkovatelia. Sme realitní stratégovia. Naša práca je manažovať celý proces tak, aby ste sa vyhli stresu.
- Prepojíme vás: Spolupracujeme s najlepšími nezávislými finančnými poradcami v Trnave a Bratislave, ktorí preveria vaše možnosti ešte predtým, ako začneme hľadať.
- Poznáme znalcov: Vieme, ktoré byty môžu mať problém so znaleckým posudkom. Upozorníme vás na to dopredu, aby ste neboli prekvapení ako v našom príklade.
- Správne zmluvy: Našu rezervačnú zmluvu nastavíme tak, aby ste mali dostatok času na vybavenie financovania, prípadne aby obsahovala “odkladaciu podmienku” (ak hypotéku nezískate, záloha sa vám vráti).
Kúpa bytu je maratón, nie šprint. Príprava na hypotéku je jeho najdôležitejšou fázou. Ak začínate uvažovať o kúpe bytu v Trnave alebo Bratislave, ozvite sa nám. Začneme tým, že sa nezáväzne pozrieme na vaše možnosti a prepojíme vás s našimi overenými finančnými špecialistami. Až potom, keď budete presne vedieť, koľko si môžete dovoliť, začneme hľadať váš nový domov.