Pán Novák chcel ušetriť pár stoviek eur. Svojmu synovi daroval byt pomocou štandardnej zmluvy, ktorú mu pripravil známy právnik. Všetko prebehlo hladko. O dva roky neskôr, keď syn potreboval byt predať kvôli kúpe domu, prišiel šok. Daňový úrad mu vyrubil daň z príjmu a zdravotné odvody vo výške 12 000 €.
Ako je to možné? Kvôli jedinej chýbajúcej vete v zmluve a zlému načasovaniu daru. Ušetrených dvesto eur stálo pána Nováka a jeho syna dvanásťtisíc.
Darovanie nehnuteľnosti sa javí ako jednoduchý a láskavý akt. V skutočnosti je to však finančná transakcia s obrovskými dôsledkami, pri ktorej väčšina rodín nevedomky robí nákladné chyby. Toto nie je návod, ako sa im vyhnúť. Toto je varovanie, prečo sa do tohto procesu nikdy nepúšťať bez strategického realitného partnera.
Chyba č. 1: Myslieť si, že darovacia zmluva je len formalita
Každý vie, že zmluvu musí pripraviť právnik. Málokto však tuší, že právnik zodpovedá len za právnu správnosť – teda, že prevod na katastri prebehne. Nezodpovedá však za finančnú a strategickú (ne)výhodnosť tohto kroku pre vašu rodinu.
- Pasca generických zmlúv: Štandardná zmluva nerieši vašu unikátnu situáciu. Nerieši budúce daňové zaťaženie, nerieši vzťahy s ostatnými súrodencami, nerieši praktické detaily doživotného užívania. Je to len právny nástroj na prevod.
- Mínové pole “práva dožitia”: Klauzula o vecnom bremene je kľúčová, no jej štandardná verzia je časovanou bombou. Rieši, kto bude platiť rozsiahle opravy strechy či výmenu stupačiek? Rieši situáciu, ak si obdarovaný do bytu nasťahuje partnera, s ktorým darca nevychádza? Naša prax je plná príbehov, kde zle definované vecné bremeno viedlo k súdnym sporom medzi rodičmi a deťmi.
Ako pracujeme my: My nie sme právnici. My sme realitní stratégovia. S vaším právnikom spolupracujeme, ale prinášame pohľad z praxe. Kladieme otázky, ktoré iní nekladú, a pomáhame zmluvu nastaviť tak, aby bola nielen právne platná, ale aj praktická a férová pre budúcnosť.
Chyba č. 2: Úplne ignorovať daňovú budúcnosť obdarovaného
“Veď daň z darovania sa neplatí!” To je pravda. Ale táto veta je len polovica príbehu. Tá druhá, oveľa dôležitejšia časť, je daň z príjmu, ktorú bude platiť obdarovaný, ak sa nehnuteľnosť rozhodne predať.
Jej výpočet je komplikovaný a závisí od viacerých faktorov:
- Kedy a ako nehnuteľnosť nadobudol pôvodný darca?
- Aký je presný príbuzenský vzťah?
- Ako sa do toho započítava hodnota rekonštrukcií?
Toto nie je otázka pre Google. Toto je otázka na odbornú konzultáciu. Zlé načasovanie daru alebo nesprávne zdokladovanie nákladov môže znamenať pre vaše deti povinnosť zaplatiť štátu desiatky tisíc eur. Naše strategické plánovanie pred samotným darovaním je presne to, čo odlišuje bezproblémový prevod od budúcej daňovej nočnej mory.
Chyba č. 3: Nepoznať skutočnú trhovú hodnotu daru
“Je to dar, hodnota nie je dôležitá.” Tento postoj je zdrojom najväčších rodinných konfliktov.
Ak darujete jednému dieťaťu byt a neviete jeho presnú trhovú hodnotu, ako spravodlivo rozdeliť zvyšok majetku druhému dieťaťu? Ako nastaviť férové vyrovnanie? Hádanie ceny “od oka” vedie k pocitom krivdy, ktoré môžu zničiť vzťahy na celé roky.
Naša úloha: Náš profesionálny odhad trhovej ceny nie je len číslo. Je to základ pre rodinný pokoj a férové dohody. Je to objektívny podklad, ktorý odstraňuje emócie a dohady z rovnice a umožňuje vám robiť informované a spravodlivé rozhodnutia.
Prečo vám nestačí len právnik?
Pretože úlohou právnika je zabezpečiť, aby bol prevod majetku v súlade so zákonom. Našou úlohou je zabezpečiť, aby bol tento prevod v súlade s najlepšími finančnými a strategickými záujmami vašej rodiny.
My sa pozeráme na celkový obraz – na trh, na dane, na rodinné väzby a na dlhodobé ciele. Sme váš poradca a ochranca v jednom.
Každý mesiac sa stretávame s rodinami, ktoré sa snažia napraviť chyby z unáhlených darovaní. Buďte o krok vpred. Ešte predtým, ako oslovíte právnika, investujte hodinu do strategickej konzultácie s nami.
Táto jedna hodina rozhovoru môže vašej rodine ušetriť tisíce eur a roky budúcich starostí. Zavolajte nám.
