Pôvodné elektro rozvody, pôvodné umakartové jadro a napriek tomu sa cena počas predaja neznižovala. Byt sme predali za cenu, ktorú sme na začiatku stanovili ako trhovú.

Predaj bytu v pôvodnom stave nemusí automaticky znamenať rekonštrukciu, výraznú zľavu z ceny alebo mesiace hľadania kupujúceho.

Nedávno sme v Atte REALITY predali 3-izbový byt na Špačinskej ceste v Trnave, v lokalite ČSM, ktorý bol presne takýmto prípadom.

Byt mal 64 m², bol postavený v roku 1964 a nachádzal sa v pôvodnom, no zachovalom a udržiavanom stave. Mal pôvodné elektroinštalácie aj pôvodné umakartové jadro.

Napriek tomu sa predal za 166 000 € – teda za cenu, ktorú sme stanovili na začiatku predaja. Bez znižovania ceny.

A práve pri tomto predaji bola najdôležitejšia jedna vec:

Najskôr sme neriešili rekonštrukciu. Riešili sme cenu.

Pri byte v pôvodnom stave je jednoduché pozerať sa na to, čo všetko by sa dalo prerobiť.

Nová kuchyňa.

Nová kúpeľňa.

Elektrina.

Podlahy.

Interiérové dvere.

Maľovanie.

A zrazu môže byť pred predajom potrebná investícia desiatok tisíc eur.

Lenže otázka pred predajom neznie:

„Ako môžeme byt čo najviac vylepšiť?“

Dôležitejšia otázka je:

„Koľko je tento konkrétny byt reálne schopný dosiahnuť na trhu v stave, v akom sa nachádza dnes?“

Preto sme ešte pred samotným predajom urobili analýzu trhovej ceny.

Byt bol pôvodný, ale nie zanedbaný

To je dôležitý rozdiel.

Byt nebol po modernej rekonštrukcii. Kupujúci preto musel počítať s tým, že si ho bude postupne prispôsobovať podľa svojich predstáv.

Zároveň však nešlo o byt, ktorý by bol neudržiavaný alebo nefunkčný.

Bol zachovalý a jeho vybavenie bolo funkčné.

Kupujúci tak nekupoval „hotový moderný byt“.

Kupoval lokalitu, dispozíciu, výmeru a možnosť vytvoriť si bývanie podľa vlastných predstáv.

A práve preto bolo dôležité nehodnotiť nehnuteľnosť iba podľa toho, ako vyzerá interiér na prvý pohľad.

166 000 €: ani pod cenu, ani nad trhom

Pri stanovení ceny sme nechceli urobiť ani jednu z dvoch častých chýb.

Prvá chyba: dať cenu príliš nízko

Majiteľ síce môže predať rýchlo, ale zbytočne sa pripraví o časť hodnoty nehnuteľnosti.

Druhá chyba: nastaviť cenu podľa predstavy majiteľa

Majiteľ môže mať k svojmu bytu emocionálny vzťah a zároveň do neho v minulosti investoval peniaze.

Trh však nefunguje podľa toho, koľko nás nehnuteľnosť stála.

Funguje podľa toho, koľko je za ňu ochotný zaplatiť konkrétny kupujúci v konkrétnom čase.

Pre tento byt sme preto stanovili cenu 166 000 €.

A výsledok?

Byt sme predali za 166 000 €.

Cena sa počas predaja nemusela znižovať.

Znamená to, že byt v pôvodnom stave sa dá vždy predať za plnú cenu?

Nie.

A práve toto je možno najdôležitejšia časť celého prípadu.

Tento predaj neznamená, že každý byt v pôvodnom stave má automaticky vysokú hodnotu.

Rozhoduje kombinácia viacerých faktorov:

• lokalita,
• konkrétna ulica,
• výmera,
• dispozícia,
• poschodie,
• stav bytového domu,
• stav samotného bytu,
• konkurencia na trhu,
• aktuálny dopyt,
• a predovšetkým správne nastavená predajná cena.

To, čo fungovalo pri tomto byte na Špačinskej ceste, nemusí fungovať pri inom byte o niekoľko ulíc ďalej.

Preto má zmysel najskôr analyzovať konkrétnu nehnuteľnosť a až potom rozhodovať o rekonštrukcii.

Čo ak by majiteľ pred predajom investoval 30 000 € do rekonštrukcie?

Toto je presne situácia, nad ktorou sa pri predaji staršieho bytu často premýšľa.

Ak byt dnes stojí napríklad 166 000 €, môže byť lákavé povedať si:

„Zrekonštruujem ho za 30 000 € a predám ho drahšie.“

Lenže vyššia predajná cena automaticky neznamená vyšší výsledný zisk.

Treba počítať s nákladmi na rekonštrukciu, časom, ktorý rekonštrukcia zaberie, rizikom prekročenia rozpočtu aj s tým, či bude výsledok rekonštrukcie presne taký, aký chce cieľový kupujúci.

Preto by som pred každou väčšou rekonštrukciou odporúčal najskôr zistiť, akú hodnotu má nehnuteľnosť v súčasnom stave.

Až potom sa dá rozumne rozhodovať.

A čo kupujúci?

Úspešný predaj nie je iba o tom, že majiteľ dostane požadovanú sumu.

Dôležité je aj to, či má kupujúci pocit, že za svoje peniaze dostal férovú hodnotu.

V tomto prípade nový majiteľ byt kúpil s vedomím jeho stavu a bol spokojný s tým, čo kupuje.

To je podľa nás ideálny výsledok.

Predávajúci dostal cenu, ktorú trh akceptoval. Kupujúci získal nehnuteľnosť, s ktorou bol spokojný.

A práve o takýto obchod by mala realitná kancelária smerovať.

Čo si z tohto predaja môže odniesť majiteľ bytu?

Ak máte starší byt a premýšľate nad jeho predajom, nemusíte začínať otázkou:

„Koľko bude stáť rekonštrukcia?“

Začnite otázkou:

„Akú cenu môže mať môj byt dnes, v stave, v akom sa nachádza?“

Možno zistíte, že rekonštrukcia pred predajom dáva zmysel.

Možno bude rozumnejšie urobiť iba menšie úpravy.

A možno bude najlepším riešením predať byt v súčasnom stave a nechať nového majiteľa, aby si ho prerobil podľa seba.

Rozhodnúť sa však dá až vtedy, keď poznáte reálnu trhovú hodnotu konkrétnej nehnuteľnosti.

Máte aj vy byt v pôvodnom stave v Trnave?

Nerekonštruujte ho naslepo. Najskôr si zistite, akú cenu môže mať na trhu v súčasnom stave.

V Atte REALITY vám pripravíme bezplatné posúdenie a odhad trhovej ceny nehnuteľnosti a spolu sa pozrieme na to, aký spôsob predaja môže byť pre váš byt najrozumnejší.

👉 Chcem zistiť reálnu trhovú cenu môjho bytu

CHCEM BEZPLATNÉ OCENENIE

Bez záväzku. Najskôr čísla a reálny pohľad na trh, potom rozhodnutie.

Prípad v skratke