napísal Rozhodli ste sa predať byt. Gratulujeme. Máte krásny 2-izbový byt na Družbe alebo priestranný byt na Kopánke a viete, že má svoju hodnotu. Teraz je kľúčové, aby túto hodnotu videli aj kupujúci – a to hneď na prvý pohľad.
Mnoho majiteľov si myslí, že pred fotením a obhliadkami stačí “upratať”. To je však chyba, ktorá vás môže stáť tisíce eur.
Upratovanie je to, čo robíte pre seba. Home staging je marketing, ktorý robíte pre kupujúceho.
Kupujúci si nekupuje len vaše steny a podlahy; kupuje si predstavu o svojom budúcom živote. A túto predstavu musíte vytvoriť vy. V tomto sprievodcovi vám ukážeme, ako pomocou jednoduchých a často bezplatných techník home stagingu pripraviť váš byt tak, aby sa predal rýchlejšie a za vyššiu cenu.
Čo je Home Staging (a čo to určite nie je)?
Home staging nie je veľká a drahá rekonštrukcia. Nie je to ani zakrývanie vážnych chýb (napríklad plesne).
Home staging je umenie prípravy nehnuteľnosti na predaj. Je to súbor techník, ktoré majú jediný cieľ:
- Vytvoriť emocionálnu väzbu: Kupujúci sa musí pri vstupe cítiť “doma”. Musí si vedieť predstaviť, kde bude mať gauč a piť rannú kávu.
- Opticky zväčšiť priestor: Byt musí pôsobiť vzdušnejšie, priestrannejšie a svetlejšie, než v skutočnosti možno je.
- Ospravedlniť cenu: Profesionálne pripravený byt pôsobí hodnotnejšie a lepšie obháji cenu, ktorú zaň pýtate.
Pamätajte, že kupujúci sa rozhoduje v prvých 10 sekundách obhliadky (a v prvých 3 sekundách pri prezeraní fotiek na internete). Prvý dojem nemôžete urobiť dvakrát.
5 zlatých pravidiel Home Stagingu, ktoré môžete spraviť (takmer) zadarmo
Nemusíte hneď investovať stovky eur. Základ úspechu tvoria tieto kroky, ktoré vás stoja hlavne čas.
1. Depersonalizácia (Musíte sa “odsťahovať” mentálne)
Kupujúci si prišiel pozrieť svoj budúci domov, nie ten váš. Ak všade uvidí vaše rodinné fotografie, detské kresby na chladničke, diplomy, náboženské symboly alebo zbierku suvenírov, bude sa cítiť ako votrelec.
- Akčný krok: Zbaľte do krabíc všetky osobné veci. Fotky, magnety z chladničky, zubné kefky a kozmetiku v kúpeľni, obľúbený župan na dverách. Vytvorte neutrálny priestor, ktorý si môže kupujúci v mysli “zaplniť” svojimi vecami.
2. Odstráňte 30-50 % nábytku (Sila prázdneho priestoru)
Milujete svoju veľkú rohovú sedačku, kreslo “ušiak” aj komodu po babičke. Problém je, že spolu zaberajú celú obývačku. Pri predaji platí: Menej je viac.
- Akčný krok: Prejdite sa po byte a kriticky sa pýtajte: “Potrebujem tento kus nábytku na prezentáciu?” Odstráňte všetko, čo je navyše, čo je opotrebované, alebo čo bráni v plynulom prechode po miestnosti. Prázdny priestor predáva – byt vďaka nemu pôsobí oveľa väčší. Obzvlášť dôležité je to v menších bytoch, napríklad v garsónkach na Prednádraží.
3. Svetlo, svetlo a viac svetla
Tma je zabijak predaja. Tmavé kúty pôsobia stiesnene, špinavo a smutne. Vašou úlohou je vpustiť do bytu maximum prirodzeného aj umelého svetla.
- Akčný krok:
- Umyte všetky okná dočista.
- Roztiahnite všetky žalúzie a odostrite závesy (ťažké, tmavé závesy úplne odstráňte).
- Vymeňte všetky vypálené alebo slabé žiarovky za silnejšie, ideálne s rovnakou “teplou bielou” farbou.
- Pred každou obhliadkou a fotením zažnite všetky svetlá v byte. Áno, aj cez deň.
4. Definovanie miestností (Každá izba musí mať “prácu”)
Máte v spálni rotoped? Je v rohu obývačky pracovný stôl a vedľa neho sušiak na bielizeň? Kupujúci je zmätený.
- Akčný krok: Každá miestnosť musí mať jasný a jediný účel.
- Spálňa je na spanie: Odstráňte z nej všetko ostatné (stoličky s oblečením, pracovný kút).
- Obývačka je na oddych: Musí tam byť jasná zóna na sedenie.
- “Sklad” premeňte na pracovňu: Ak máte malú miestnosť plnú harabúrd, vyprázdnite ju a dajte tam aspoň malý stôl a stoličku. Z “komory” ste urobili “pracovňu” a zvýšili hodnotu bytu.
- Balkón/Loggia: Nesmie to byť sklad bicyklov a pneumatík. Vyčistite ho a dajte tam malý stolík a dve stoličky. Zrazu nepredávate sklad, ale “priestor na rannú kávu”.
5. Útok na zmysly (Vôňa a čistota)
Byt musí byť nielen vizuálne čistý, ale musí byť cítiť čistotou. Akékoľvek pachy (domáci miláčikovia, varenie, zatuchlina, cigaretový dym) sú obrovským mínusom.
- Akčný krok: Deň pred fotením byt hĺbkovo vyčistite. Zamerajte sa na kúpeľňu (špáry, vodný kameň) a kuchyňu (mastnota na digestore). Pred obhliadkou nikdy nevarte aromatické jedlá (kapusta, ryby). Dobre vyvetrajte a použite veľmi jemnú, neutrálnu vôňu (napr. citrus alebo vanilka).
Kedy sa oplatí malá investícia? (Tipy za pár stoviek)
Ak máte rozpočet pár stoviek eur, tieto tri veci majú najväčšiu návratnosť.
1. Neutrálna maľovka (Najlepšia investícia vôbec)
Máte oranžovú obývačku a fialovú spálňu? Aj keď ich milujete, je to vec vkusu. Kupujúci sa pri pohľade na ne zhrozí a v hlave mu naskočí: “Toto všetko musím premaľovať.”
- Riešenie: Investujte do vedier bielej alebo svetlej béžovej farby. Náklady sú minimálne, no efekt je obrovský. Byt sa zjednotí, presvetlí, vyčistí a bude pôsobiť ako “čisté plátno” pre nového majiteľa.
2. Sila textílií (Hotelový pocit)
Nič nepokazí dojem z peknej kúpeľne viac ako staré, vyblednuté uteráky.
- Riešenie: Kúpte jednu sadu nových, bielych, nadýchaných uterákov a koberec do kúpeľne (používajte ich len na obhliadky). Kúpte pár neutrálnych dekoračných vankúšov na sedačku a pekný prehoz na posteľ. Sú to drobnosti, ktoré vytvárajú pocit luxusu a útulnosti.
3. Drobné opravy (Stopnite “kvapkajúce” pochybnosti)
Kvapkajúci kohútik, vŕzgajúce dvere, vypadávajúca kľučka, prasknutý vypínač. Sú to drobnosti, no v hlave kupujúceho spúšťajú alarm: “Tento byt je zanedbaný. Čo ďalšie je tu pokazené, čo nevidím?”
- Riešenie: Spíšte si zoznam všetkých týchto drobných otravných chýb a za jedno poobedie ich opravte (alebo si na to zavolajte hodinového manžela).
Zhrnutie: Nepredávajte byt, predávajte domov
Príprava bytu na predaj nie je náklad, je to prvá a najdôležitejšia investícia do dosiahnutia maximálnej predajnej ceny. Je to rozdiel medzi ponukou, ktorá “visí” na internete mesiace, a bytom, o ktorý sa pobijú traja záujemcovia za týždeň.
Je to kľúčový krok v procese predaja, ktorý detailne rozoberáme aj v našom hlavnom článku: ➡️ Prečítajte si Kompletný sprievodca predajom bytu v Trnave (2025) a pozrite sa, kam presne Home Staging zapadá.
Záver
Neviete, kde začať? Zdá sa vám váš byt príliš preplnený a neviete, či sa vám viac oplatí maľovať alebo kúpiť nové textílie?
Radi vám poradíme. Súčasťou našej nezáväznej konzultácie a odhadu trhovej ceny sú aj praktické a konkrétne odporúčania na home staging, šité na mieru presne pre váš byt v Trnave alebo Bratislave. Ukážeme vám, ktoré malé zmeny prinesú najväčší finančný efekt.