Predaj nehnuteľnosti s hypotékou: Návod, ako na to bezpečne (2026)

Chcete predať váš byt v Trnave alebo dom v okolí Bratislavy, ale stále na ňom máte hypotéku? Možno vám ostáva splatiť 50 000 €, možno 150 000 €. Máte pocit, že kým dlh nevyplatíte, nemôžete byt predať?

Je to presne naopak. Práve predajom nehnuteľnosti sa vaša hypotéka vyplatí.

Je to bežná finančná operácia, ktorú v Atte REALITY riadime takmer denne. Nie je sa čoho báť, pokiaľ dodržíte presný postup. Najväčšou chybou by bolo snažiť sa to “nejako spraviť” bez odborníka, pretože tu manažujete peniaze dvoch bánk, kupujúceho a svoje.

Tu je bezpečný sprievodca celým procesom.

1. Krok: Zistite “cenu svojej slobody” (Vyčíslenie zostatku úveru)

Skôr ako vôbec začnete byt inzerovať, musíte poznať jedno číslo: Aký je váš presný zostatok dlhu ku konkrétnemu dňu?

Nestačí sa pozrieť do internet bankingu. Musíte svoju banku (tú, ktorá vám dala hypotéku) oficiálne požiadať o “Vyčíslenie zostatku úveru” (niekedy nazývané aj “Súhlas s predčasným splatením”).

• Čo to je? Oficiálny dokument, kde vaša banka povie: “K dátumu X.Y. je dlh panie Hrušovskej presne 85 420,50 €.”
• Ako o to požiadať? Zvyčajne jednoduchou žiadosťou cez internet banking alebo na pobočke.
• Koľko to stojí? Banky si za tento dokument môžu účtovať poplatok (cca 20 – 50 €), ale niektoré ho dávajú zadarmo.

Tento dokument je absolútne kľúčový.

2. Krok: Pozor na poplatok za predčasné splatenie (Hrozba menom “Fixácia”)

Spolu s vyčíslením zostatku vám banka oznámi aj poplatok za predčasné splatenie. A tu musíte spozornieť.

• Scenár A: Ste na konci fixácie (Ideálny prípad) Ak vám práve končí obdobie fixácie úrokovej sadzby (napr. 3-ročný alebo 5-ročný fix), máte šťastie. V čase “výročia fixácie” môžete celý úver splatiť bez poplatku. Snažíme sa predaj načasovať práve na tento moment.
• Scenár B: Ste uprostred fixácie (Bežný prípad) Ak vám fixácia končí až o dva roky, ale predať musíte teraz, banka si bude účtovať poplatok. Zo zákona je tento poplatok stropovaný na maximálne 1 % z predčasne splatenej sumy.
  • Príklad: Váš zostatok dlhu je 85 000 €. Poplatok bude maximálne 850 €.
  • DÔLEŽITÉ: Týchto 850 € si musíte pripočítať k svojmu dlhu! Vaša “cena slobody” nie je 85 000 €, ale 85 850 €.

3. Krok: Ako prebehne samotný obchod? (Bezpečný prevod peňazí)

Máme kupujúceho. Váš dlh v banke A (napr. VÚB) je 85 850 €. Dohodnutá kúpna cena bytu je 150 000 €. Čo sa stane teraz?

Scenár A: Kupujúci platí v hotovosti (Jednoduchšie)

1. Podpíše sa Kúpna zmluva.
2. Kupujúci pošle celú sumu 150 000 € do notárskej úschovy (alebo vinkulácie v banke). Toto je vaša poistka.
3. Notár (alebo banka) pošle 85 850 € priamo do vašej banky A (VÚB), čím vyplatí váš dlh.
4. Vaša banka A (VÚB) vystaví “KVITANCIU” (potvrdenie o zániku dlhu).
5. Kvitancia sa podá na kataster, ktorý vymaže ťarchu (záložné právo) vašej banky A.
6. Po výmaze ťarchy notár uvoľní zvyšné peniaze – 64 150 € (150 000 – 85 850) – na váš osobný účet.
7. Výsledok: Váš dlh je splatený a na účte máte svoj zisk z predaja.

Scenár B: Kupujúci berie tiež hypotéku (Najbežnejší prípad)

Toto je zložitejšie, pretože do hry vstupuje banka B (napr. SLSP) kupujúceho.

1. Banka kupujúceho (SLSP) potrebuje mať istotu. Preto najprv pošle na kataster svoje “Záložné zmluvy”. Na liste vlastníctva tak budú chvíľu dve ťarchy (vašej banky A aj banky B).
2. Hneď ako je banka B zapísaná, uvoľní peniaze. Ale nie vám.
3. Banka B (SLSP) pošle 85 850 € priamo do vašej banky A (VÚB), čím vyplatí váš dlh.
4. Banka B (SLSP) pošle zvyšok kúpnej ceny, 64 150 €, do notárskej úschovy (alebo na váš účet, podľa dohody v kúpnej zmluve).
5. Vaša banka A (VÚB) vystaví “KVITANCIU” o zániku dlhu.
6. Kvitancia sa podá na kataster, ktorý vymaže ťarchu vašej banky A.
7. Na liste vlastníctva ostane už len ťarcha banky B (kupujúceho) a notár vám uvoľní peniaze z úschovy (tých 64 150 €).

Prečítajte s v ďalšom článku, aké dokumenty vyžadujú banky pre schválenie hypotéky.

4. Krok: Magický papierik menom “Kvitancia”

Ako vidíte, v oboch scenároch je jeden dokument, bez ktorého sa obchod nepohne. Je to Kvitancia (alebo “Potvrdenie o splatení úveru” či “Súhlas s výmazom záložného práva”).

Toto je oficiálne potvrdenie od vašej banky, že jej už nič nedlžíte. Je to dokument, na ktorý čaká kataster, aby mohol ťarchu vymazať, a na ktorý čaká notár, aby vám mohol uvoľniť zvyšok peňazí.

Prečo to neriešiť sám?

Predaj bytu s hypotékou nie je len o “podpise zmluvy”. Je to komplexná finančná operácia, kde riadite:

• Dve rôzne banky (ktoré spolu nekomunikujú)
• Notársku úschovu
• Presné načasovanie podaní na kataster
• Právne čisté kúpne zmluvy, ktoré presne popisujú tento proces (inak banka kupujúceho neuvoľní peniaze)

V Atte REALITY je toto naša denná práca. Preberieme za vás celú komunikáciu s bankami, postrážime termíny, pripravíme bezpečné zmluvy a zabezpečíme, aby peniaze tiekli presne tak, ako majú. Chránime vás pred situáciou, kedy by váš byt už bol predaný, ale vy by ste stále čakali na svoje peniaze.

Máte na svojom byte v Trnave či Bratislave hypotéku a nie ste si istí, ako začať s predajom? Zastavte sa u nás na nezáväznú konzultáciu. Prejdeme si vaše papiere k hypotéke, odhadneme prípadné poplatky a navrhneme vám bezpečný postup predaja.