Čo je vecné bremeno (ťarcha) a ako predať nehnuteľnosť, ktorá ho má na liste vlastníctva?

Predstavte si situáciu: Ste pripravení predať byt po rodičoch v Trnave. Našli ste kupujúceho, ktorý je nadšený z lokality na Prednádraží. Dohodli ste sa na cene. Všetko ide hladko, až kým sa kupujúci (alebo jeho banka) nepozrie na List vlastníctva (LV) a v Časti C: Ťarchy nezbadá zápis: „Vecné bremeno – Právo doživotného užívania…“

V tej chvíli sa obchod zastaví. Kupujúci znervóznie a banka oznámi, že takúto nehnuteľnosť neprefinancuje.

Je váš byt nepredajný? Prišli ste o tisíce eur?

Vôbec nie. Ste len v situácii, ktorú zažíva obrovské množstvo majiteľov, najmä pri zdedených nehnuteľnostiach. Vecné bremeno je právna komplikácia, nie koniec sveta. Rozdiel medzi úspešným predajom a stratou obchodu je v tom, či viete, o aký typ bremena ide a ako ho správne a včas odstrániť.

1. Čo je vlastne “vecné bremeno”?

Veľmi zjednodušene povedané, vecné bremeno je právo tretej osoby (alebo firmy) obmedzene využívať vašu nehnuteľnosť, aj keď ste jej výhradným vlastníkom.

Je to “ťarcha”, ktorá je zapísaná na liste vlastníctva a “lepí sa” na nehnuteľnosť, nie na majiteľa. To znamená, že aj keď byt predáte, vecné bremeno (ak sa neodstráni) prechádza spolu s bytom na nového majiteľa.

A presne toto je dôvod, prečo sa ho kupujúci a banky tak boja. Nikto nechce kúpiť byt, v ktorom má právo bývať niekto iný. Nie všetky bremená sú však rovnaké. Poďme si ich rozdeliť.

2. Najväčší problém pri predaji: Právo doživotného užívania (“Dožitie”)

Toto je najvážnejší typ vecného bremena, ktorý dokáže úplne zastaviť predaj.

• Ako vzniká? Najčastejšie darovaním. Rodičia (napr. v Bratislave-Dúbravke) darujú byt svojmu dieťaťu, ale aby mali istotu, že ich dieťa “nevyhodí”, zriadia si na liste vlastníctva právo doživotného bývania a užívania.
• V čom je problém? Právo dožitia dáva oprávnenej osobe (rodičovi) právo v nehnuteľnosti bývať až do jeho smrti. Toto právo je silnejšie ako právo vlastníka.
• Dá sa to predať? Technicky áno, ale prakticky nie. Žiadna banka neposkytne hypotéku na nehnuteľnosť zaťaženú “dožitím”. A žiadny kupujúci (okrem špekulanta) nekúpi byt, v ktorom má legálne právo bývať cudzia osoba.

Ako zrušiť právo dožitia?

Toto je jediná cesta k úspešnému predaju. Zrušenie musíte vyriešiť ešte predtým, ako sa do procesu zapojí banka kupujúceho.

1. Potrebujete súhlas: Osoba, ktorá má právo dožitia (napr. vaša mama), musí so zrušením súhlasiť.
2. Dohoda u notára: Musíte spoločne navštíviť notára a podpísať “Dohodu o zrušení vecného bremena”.
3. Vklad na kataster: Notársku zápisnicu podáte na kataster, ktorý má 30 dní na to, aby vecné bremeno z Časti C vymazal. Až potom je byt “čistý” a predajný.

Častá komplikácia: Oprávnená osoba (rodič) sa bojí svojho práva vzdať. Riešením je často finančná kompenzácia alebo kúpa menšieho bytu z peňazí získaných z predaja – toto všetko vieme v Atte REALITY ošetriť v zmluvách, aby boli chránené obe strany.

Aký je rozdiel medzi Rezervačnou zmluvou a Zmluvou o budúcej zmluve si prečítajte v ďalšom článku.

3. Technické bremeno: Právo prechodu a prejazdu

Toto bremeno je bežné pri rodinných domoch a pozemkoch, najmä v hustejšej zástavbe.

• Ako vzniká? Predstavte si dva domy za sebou (napr. v Trnave-Kopánke). Vy vlastníte ten “zadný” dom, ale vaša jediná prístupová cesta vedie cez dvor “predného” domu. Aby ste sa legálne dostali domov, musíte mať na pozemku predného domu zriadené “právo prechodu a prejazdu”.
• V čom je problém? Ak predávate dom s takýmto právom, je to v poriadku. Ak však predávate dom (ten “predný”), cez ktorý niekto prechádza, je to pre kupujúceho obmedzenie.
• Dá sa to predať? Áno. Banky s týmto zvyčajne nemajú problém, pokiaľ je právo jasne definované (napr. kadiaľ presne vedie cesta). Kupujúci musí byť s touto ťarchou stotožnený. Často to má mierny vplyv na zníženie ceny, ale nie je to prekážka predaja.

Prečítajte si aj ako predať pozemok v nasledovnom článku.

4. “Neviditeľné” bremeno: Inžinierske siete (ZSE, SPP, TAVOS)

Toto je najbežnejší a najmenej problematický typ bremena.

• Ako vzniká? Vlastníte pozemok alebo dom, ale pod vašou záhradou vedie mestský vodovod (TAVOS), plynovod (SPP) alebo elektrické káble (ZSE). Tieto spoločnosti si na váš pozemok zriadili vecné bremeno, aby mohli svoje siete v prípade poruchy opraviť.
• V čom je problém? Prakticky v ničom. Jediným obmedzením je, že v “ochrannom pásme” (napr. 2 metre na každú stranu od potrubia) nemôžete postaviť žiadnu stavbu.
• Dá sa to predať? Áno, úplne bez problémov. Je to štandardná súčasť infraštruktúry. Každý kupujúci aj banka to akceptujú. Vašou jedinou povinnosťou je na to kupujúceho transparentne upozorniť.

Stratégia predaja nehnuteľnosti s ťarchou

Ako vidíte, “ťarcha” nie je len jedna. Môže to byť fatálny problém (“dožitie”) alebo len administratívny zápis (siete). Ak chcete predať, kľúčová je transparentnosť a príprava.

1. Audit Listu Vlastníctva: Ako prvý krok si zaobstarajte aktuálny LV (List vlastníctva). Presne si prečítajte, čo je v Časti C zapísané.
2. Konzultácia (ešte pred inzerciou): Nečakajte, kým na ťarchu narazí kupujúci. Príďte sa poradiť s nami. My presne vieme, ktoré bremeno je problém a ktoré nie.
3. Akčný plán:
   • Ak ide o “dožitie”, okamžite začneme proces jeho zrušenia (notár, dohoda, kataster). Inzerovať začneme až s “čistým” LV alebo s potvrdenou plombou o výmaze.
   • Ak ide o “právo prechodu”, pripravíme si presnú dokumentáciu (geometrický plán), aby sme kupujúcemu transparentne ukázali, o čo ide.
   • Ak ide o “siete”, len to uvedieme do popisu ponuky.

Hra na “možno si to nevšimnú” je najhoršia stratégia. Vedie len k strate dôvery, strate času a zrušeniu obchodu tesne pred podpisom.

Vecné bremeno nie je dôvod na paniku, je to dôvod na profesionálny prístup. Ak plánujete predať dom alebo byt v Trnave či Bratislave a nie ste si istí, čo presne máte na liste vlastníctva, zastavte sa u nás. Bezplatne vám spravíme audit vášho LV a navrhneme presný postup, ako nehnuteľnosť úspešne a bezpečne predať.