napísal Stojíte pred zásadnou otázkou. Zdedili ste 3-izbový byt na trnavskej Družbe alebo Linčianskej. Je v úplne pôvodnom stave – umakartové jadro, staré parkety, oranžová stena v obývačke. Oplatí sa investovať 15 000 € do kompletnej rekonštrukcie, aby ste ho predali o 20 000 € drahšie? Alebo ho predať tak, ako je, a ušetriť si mesiace starostí?
Odpoveď, žiaľ, nie je jednoznačná. Ako realitní stratégovia, ktorí sa denne pohybujú na trnavskom trhu, vám však vieme dať jasné dáta. V 90 % prípadov je drahá rekonštrukcia pred predajom finančnou chybou.
O tom, či sa oplatí investovať, nerozhodujete vy, ale typ kupujúceho, ktorý na váš byt cieli. A v Trnave sú dve hlavné skupiny.
Poznáte svojho kupca? (Investor vs. Mladá rodina)
Cena a stav bytu filtrujú záujemcov. Musíte vedieť, pre koho je váš byt určený.
Skupina 1: Investor alebo “Flipper”
Toto je kupujúci, ktorý hľadá byt v pôvodnom stave. Jeho cieľom je kúpiť čo najlacnejšie, byt efektívne (a lacno) zrekonštruovať a následne ho predať so ziskom alebo ho prenajímať.
- Čo hľadá: Nízku nákupnú cenu.
- Čo nechce: Vašu rekonštrukciu. Prečo? Pretože má vlastné partie, zľavy na materiál a presnú predstavu, ako má byt vyzerať, aby maximalizoval zisk.
- Vaša rekonštrukcia je pre neho problém: Ak investujete 15 000 € do novej kúpeľne a kuchyne, on to vníma ako 15 000 €, ktoré musí pripočítať k nákupnej cene, a navyše vašu prácu možno bude musieť celú vyhodiť, lebo sa mu nehodí do konceptu.
- Kde sa nachádza: Hľadá menšie byty (1- a 2-izbové) v lokalitách so starším fondom, ako je Trnava-Modranka, Družba alebo Linčianska.
Verdikt: Ak predávate byt v pôvodnom stave v týchto lokalitách, nerobte žiadnu rekonštrukciu. Iba by ste znížili okruh potenciálnych kupcov.
Skupina 2: Konečný užívateľ (Mladý pár / Rodina)
Toto je kupujúci, ktorý hľadá domov.
- Čo hľadá: Byt, do ktorého sa môže ihneď nasťahovať.
- Čo nechce: Pol roka žiť na stavbe, riešiť majstrov, prach a nečakané výdavky.
- Financovanie: Tento kupujúci často financuje byt hypotékou a nemá ďalších 20 000 € v hotovosti na okamžitú rekonštrukciu. Potrebuje, aby byt bol obývateľný.
- Kde sa nachádza: Hľadá v “lepších” lokalitách, ako je Prednádražie (Čajkovského), Kopánka alebo Špíglsál.
Verdikt: Tento kupujúci ocení rekonštrukciu, ale len do určitej miery.
Zlatá stredná cesta: Rozdiel medzi “Prípravou” a “Rekonštrukciou”
Mnoho majiteľov si mýli tieto dva pojmy.
- Veľká rekonštrukcia (Investícia 10 000 – 20 000 €): Nové jadro, kompletná elektrina, nové podlahy, kuchynská linka na mieru.
- Príprava bytu (Investícia 500 – 1 500 €): Kozmetické úpravy, ktoré majú 100 % návratnosť.
Problém veľkej rekonštrukcie je, že nikdy sa netrafíte do vkusu kupujúceho. Vaša drahá kuchynská linka za 5 000 € sa kupujúcemu nemusí páčiť a on ju nebude chcieť zaplatiť. Investujete 15 000 €, ale reálna predajná cena sa zvýši možno len o 10 000 €. Práve ste prerobili 5 000 €.
Čo sa oplatí urobiť vždy (Magická sila prípravy)
Bez ohľadu na to, či predávate investorovi alebo rodine, toto je investícia, ktorá sa vráti niekoľkonásobne a pomôže predať byt rýchlejšie:
- Vymaľovanie na bielo: Najlepšia investícia (cca 500 €). Biela farba byt opticky zväčší, presvetlí a hlavne neutralizuje pachy (staroba, cigarety, varenie).
- Totálne vypratanie: Preč musí ísť všetok starý nábytok. Hlavne sekretáre, staré postele a skrine. Prázdny, vymaľovaný byt pôsobí oveľa väčšie a čistejšie ako zaprataný.
- Výmena detailov: Výmena starých zažltnutých vypínačov a zásuviek (investícia pár desiatok eur) a osadenie moderných (aj lacných) lustrov namiesto holej žiarovky robí zázraky.
- Hĺbkové upratanie: Profesionálne vyčistenie okien, kúpeľne a podláh.
Ak sa chcete dozviedeť ako na úspešnú obhliadku bytu, prečítajte si článok o tom, čo rozhodne, že na obhliadke kupujúci povie áno.
Zhrnutie: Kedy sa teda oplatí rekonštruovať?
Odpoveď pre trnavský trh je jasná:
1. Kedy predať v PÔVODNOM STAVE (s ľahkou prípravou): Takmer vždy. Ak predávate starší byt (napr. 70. – 80. roky), je lepšie ho len vymaľovať, vypratať a nechať cenu nižšiu. Prilákate tým investorov a zároveň ľudí, ktorí si chcú byt prerobiť presne podľa seba. Dáte im na to priestor v cene.
2. Kedy sa oplatí KOMPLETNÁ REKONŠTRUKCIA: Iba v dvoch prípadoch: a) Ste profesionál v stavebníctve, máte extrémne lacný materiál a prácu a viete, ako urobiť rekonštrukciu s vysokým ziskom. b) Predávate prémiový byt v historickom centre Trnavy, kde sa očakáva vysoký štandard, a rekonštrukciou ho posuniete do “luxusnej” kategórie.
Pre bežného majiteľa panelákového bytu platí: neprerábajte, pripravujte. Nezvyšujte zbytočne cenu bytu investíciou, ktorá sa vám nevráti.
Ak si nie ste istí, akú stratégiu zvoliť pre váš byt, sme tu pre vás. Dohodnite si nezáväznú obhliadku. Pozrieme sa na byt a na základe reálnych dát z trhu vám povieme, či sa oplatí predať “ako je”, alebo či sa investícia 500 € do prípravy vráti ako 5 000 € na finálnej cene.