Predaj domu s “čiernou stavbou” (alebo bez kolaudácie): Riskujete pokutu alebo to viete zlegalizovať?

Zdedili ste po rodičoch rodinný dom v okolí Bratislavy alebo Trnavy. Klasická “kocka” zo 70. rokov. Viete, že otec v roku 1995 pristavil k domu garáž a “letnú kuchynku”. Nikdy to neriešil, “veď je to na svojom”.

Nájdete kupujúceho, ten je nadšený. Ide do banky po hypotéku. O týždeň vám volá bankový znalec: “Dobrý deň, ale tá garáž a prístavba nie sú zakreslené na katastrálnej mape a nemáte k nim kolaudačné rozhodnutie. Banka na toto úver nedá.”

Váš predaj sa práve zastavil. Ste majiteľom domu s “čiernou stavbou”. Čo teraz? Musíte ju zbúrať? Hrozí vám pokuta? Alebo sa to dá nejako zachrániť?

Ako experti, ktorí sa špecializujú na predaj starších domov, vám môžeme povedať: Je to veľmi častý problém a vo väčšine prípadov je riešiteľný. Vyžaduje si to však namiesto paniky presný byrokratický plán.

Prečo je “čierna stavba” taký problém?

Problém nie je v tom, že by bola stavba nekvalitná. Problém je v papieroch.

• Pre banku: Banka zakladá len to, čo je legálne zapísané v katastri. Ak garáž právne neexistuje, banka ju nemôže zarátať do hodnoty nehnuteľnosti a nemôže ju prijať ako záloh.
• Pre kupujúceho: Kupujúci si berie na krk riziko. Stavebný úrad mu môže kedykoľvek nariadiť stavbu odstrániť alebo mu dať vysokú pokutu.

Ak chcete predať dom za plnú trhovú cenu, musíte tento nesúlad medzi realitou a katastrom vyriešiť.

Stratégia č. 1: Legalizácia (Dodatočné povolenie stavby) – Odporúčaná cesta

Toto je najlepšia, aj keď časovo náročnejšia cesta. Jej cieľom je dostať stavbu do katastra a predať “čistú” nehnuteľnosť.

Kedy je to možné?

Dodatočné povolenie (legalizáciu) vám stavebný úrad povolí, ak stavba nie je v rozpore s verejným záujmom. Teda ak:

• Nestojí na cudzom pozemku.
• Nezasahuje do ochranných pásiem (napr. elektriny, plynu).
• Rešpektuje odstupové vzdialenosti od susedov.

Ak vaša garáž stojí na vašom pozemku a je 2 metre od suseda, šanca na legalizáciu je vysoká.

Aký je proces?

Toto je byrokratický maratón, ktorý vieme kompletne zastrešiť:

1. Geodet: Prvý krok. Musí prísť geodet a vypracovať geometrický plán, ktorý presne zameria novú prístavbu.
2. Projektant: Následne potrebujete zjednodušenú projektovú dokumentáciu (tzv. “pasport stavby”), ktorú vypracuje projektant.
3. Stavebný úrad: Na stavebný úrad sa podá Žiadosť o dodatočné povolenie stavby. K nej sa prikladá geometria, projekt, súhlasy susedov a vyjadrenia dotknutých orgánov (napr. vodárne, elektrárne, ak sú tam prípojky).
4. Kolaudácia a kataster: Úrad začne konanie, vyrubí vám poplatok (a často aj pokutu za čiernu stavbu), ale nakoniec vydá kolaudačné rozhodnutie. S týmto rozhodnutím a geometrickým plánom sa stavba zapíše do katastra.

Výsledok: Proces trvá 3-6 mesiacov, ale výsledkom je právne čistý dom, ktorý môžete predať komukoľvek (aj na hypotéku) za plnú trhovú cenu.

Stratégia č. 2: Predaj “tak ako je” (Len pre hotovostných kupcov)

Toto je rýchla cesta, ale stojí vás peniaze.

• Ako to funguje: Nesnažíte sa nič legalizovať. V kúpnej zmluve sa jasne uvedie, že “prístavba garáže nie je právne vysporiadaná a kupujúci berie tento stav na vedomie”.
• Obmedzenie: Takúto nehnuteľnosť kúpi iba hotovostný kupujúci, pretože žiadna banka na to nedá úver.
• Dôsledok: Keďže je okruh kupujúcich extrémne zúžený, cena musí ísť výrazne dole. Kupujúci si do zľavy premietne nielen riziko, ale aj celý byrokratický proces (alebo náklady na zbúranie), ktorý bude musieť absolvovať sám. Často hovoríme o zľave v rádoch tisícov až desaťtisícov eur.

Stratégia č. 3: Odstránenie stavby (Búracie povolenie)

Niekedy je legalizácia nemožná (napr. stavba je príliš blízko suseda a ten nedá súhlas). Vtedy je najčistejším riešením stavbu jednoducho zbúrať, požiadať o “odstránenie stavby” a predať dom s čistým pozemkom.

Naša rola: Váš projektový manažér na úradoch

Ako majiteľ nemáte čas, energiu ani odbornosť obiehať geodetov, projektantov a stavebné úrady. Pokúsiť sa o to sám je recept na frustráciu.

Keď predávate takúto nehnuteľnosť s Atte REALITY, naša práca nie je len “dať inzerát”. Naša práca je:

1. Právny a technický audit: Okamžite skontrolujeme kataster a porovnáme ho s realitou.
2. Stratégia: Povieme vám na rovinu: “Toto sa oplatí legalizovať. Bude to trvať 4 mesiace, ale predáme to o 20 000 € drahšie.” Alebo: “Toto je neriešiteľné, poďme to predať hotovostnému kupcovi.”
3. Manažment procesu: Ak ideme do legalizácie, my koordinujeme geodeta, projektanta a zastupujeme vás v celom konaní na stavebnom úrade.
4. Predaj: Až keď je dom “čistý”, spúšťame náš plný marketing (vrátane Google Ads) a predávame ho za maximálnu cenu.

Zhrnutie

“Čierna stavba” nie je koniec sveta, je to len byrokratická prekážka. Neriskujte predaj “na vlastnú päsť”, kde môžete prísť o tisíce eur kvôli zľave pre hotovostného kupcu, alebo kde sa vám zosype celý obchod kvôli zamietnutej hypotéke.

Ak vlastníte dom s takýmto “prehliadkom z minulosti” v Trnave, Bratislave alebo okolí, ozvite sa nám. Nezáväzne posúdime váš prípad a navrhneme vám najefektívnejšiu cestu k úspešnému predaju.