napísal Máte za sebou tri mesiace predaja. Byt máte uprataný, fotky sú zverejnené. No telefón mlčí. Alebo ešte horšie – mali ste pár obhliadok, ktoré nikam neviedli, a teraz sa už dva týždne neozval nikto.
Ste frustrovaní. Začínate byť nervózni.
Keď sa opýtate svojho makléra, čo sa deje, dostanete jednu z dvoch univerzálnych odpovedí:
- “Je zlá doba, trh sa ochladil.”
- “Musíme ísť dole s cenou.”
Niekedy to môže byť pravda. Ale vo väčšine prípadov sú to len pohodlné výhovorky pasívneho makléra.
Ako experti, ktorí sa živia aktívnym predajom nehnuteľností v Trnave a Bratislave, vieme, že “zlá doba” neexistuje. Existuje len zlá alebo dobrá stratégia. Ak sa váš byt nepredáva, chyba nemusí byť vo vašom byte. Chyba je takmer vždy v jednom z týchto 5 bodov.
Ak hľadáte kompletný návod na celý proces predaja, prečítajte si náš hlavný článok: Ako predať nehnuteľnosť v roku 2025: Kompletný sprievodca (Trnava & Bratislava).
1. Chyba: Marketing “Čakám a dúfam” (Pasívny portálový prístup)
Ako to vyzerá: Váš maklér zverejnil inzerát na 2-3 hlavné portály. Raz za týždeň zaplatí “topovanie”, aby sa inzerát na pár hodín posunul vyššie. A to je všetko. Potom už len pasívne čaká, či niekto zavolá.
Prečo je to zle: Toto nie je marketingová stratégia. Toto je len “splnenie si povinnosti”. V dnešnom konkurenčnom trhu (áno, aj v Trnave) je na portáloch pretlak ponúk. Vaša ponuka sa bije o pozornosť s ďalšími tridsiatimi podobnými bytmi.
Ako to robíme my (Proaktívne): Nečakáme. My “lovíme”. Ako certifikovaní Google Partneri spúšťame pre našich klientov cielené online kampane. Vieme vašu ponuku zobraziť človeku, ktorý ešte ani nie je na realitnom portáli, ale práve zadal do Googlu “3 izbový byt Trnava Kopánka”. Aktívne hľadáme kupujúcich tam, kde konkurencia nie je.
2. Chyba: Zlá cenová stratégia (Nie je to len o výške)
Ako to vyzerá: Maklér vám na začiatku odsúhlasil cenu, ktorú ste chceli počuť, len aby získal zákazku. Alebo určil cenu len na základe iných ponukových cien na portáloch. Teraz, keď nie sú obhliadky, jediné, čo vie navrhnúť, je radikálna zľava 10 000 €.
Prečo je to zle: Cena nie je len “vysoká” alebo “nízka”. Cena je strategický nástroj. Možno je vaša cena len zle nastavená psychologicky.
- Príklad: Byt za 151 000 €. Väčšina kupujúcich si nastaví na portáli filter “do 150 000 €”. Váš byt sa im ani nezobrazí. Správna strategická cena by bola 149 900 €.
- Problém: Cena nebola určená na základe reálnych predajných cien z katastra, ale len odhadom.
3. Chyba: Nekvalifikované obhliadky (Strata vášho času)
Ako to vyzerá: Maklér vám volá, že má obhliadku. Vy si beriete voľno z práce, upratujete, odchádzate z bytu. Prídu ľudia, posmeľujú sa, povedia “pekné” a odídu. Žiadna spätná väzba, žiadna ponuka.
Prečo je to zle: Váš maklér nerobí to najdôležitejšie – nefiltruje záujemcov. Berie na obhliadku každého, kto zavolá, vrátane “realitných turistov” a ľudí, ktorí ani neboli v banke zistiť, či majú na byt peniaze.
Ako to robíme my: Šetríme váš čas. Ešte pred obhliadkou kladieme záujemcom kľúčové otázky. Zisťujeme, v akej sú fáze, či majú vyriešené financovanie. Na obhliadku ideme len s tými, ktorí majú reálny záujem a potenciál kúpiť. Radšej 3 kvalitné obhliadky ako 15 zbytočných.
4. Chyba: Zlá spätná väzba (alebo žiadna)
Ako to vyzerá: Po obhliadke vám maklér povie: “No, nepáčilo sa im.” Alebo “Ešte si to rozmyslia.” A tým to hasne.
Prečo je to zle: Spätná väzba je najcennejšia informácia! Ak sa trom ľuďom po sebe nepáčila “tá tmavá chodba”, je to pre nás jasný signál: Musíme v chodbe vymeniť žiarovky za silnejšie a do inzerátu doplniť fotku, ktorá ukáže jej potenciál. Ak maklér aktívne nezbiera spätnú väzbu (alebo vám ju nehovorí), nemôžete upraviť stratégiu.
5. Chyba: Nulová komunikácia (Ste viazaní a neviete, čo sa deje)
Ako to vyzerá: Podpísali ste exkluzívnu zmluvu na 6 mesiacov. Prvý týždeň bol maklér aktívny, teraz sa už dva týždne neozval. Vy neviete, či sa niečo deje, či je problém, koľko ľudí videlo inzerát. Cítite sa ako rukojemník vo vlastnej zmluve.
Prečo je to zle: Exkluzívna zmluva je záväzok pre makléra, že bude makať. Nie je to lístok na polročné čakanie.
Ako to robíme my: Klient s exkluzívnou zmluvou je náš VIP partner. Pravidelne (zvyčajne týždenne) posielame klientom report: “Toto sú čísla z Google kampane, toto je spätná väzba z obhliadok, toto sú naše ďalšie kroky.” Ste v obraze.
Čo môžete urobiť teraz?
Ak ste sa našli v predchádzajúcich bodoch, netreba panikáriť.
- Žiadajte report: Zavolajte maklérovi a pýtajte si presné čísla a plán. Nie výhovorky, ale plán.
- Skontrolujte zmluvu: Pozrite sa, kedy vám končí viazanosť.
- Získajte druhý názor: Aj keď ste viazaní, nič vám nebráni získať nezáväzný druhý názor od iného profesionála.
Zhrnutie
Ak sa váš byt nepredáva, nemusí to byť vašou cenou. Často je to pasivitou a zastaranými metódami makléra, ktorý sa spolieha, že byt sa “nejako predá sám”. V dnešnom trhu sa už byty samé nepredávajú.
Ak máte pocit, že váš súčasný prístup zlyháva a chcete počuť, ako by vyzerala proaktívna marketingová stratégia (vrátane Google Ads) a profesionálny manažment predaja pre vašu nehnuteľnosť, ozvite sa nám. Bezplatne a nezáväzne zanalyzujeme vašu ponuku a povieme vám, prečo sa podľa nás nepredáva.