napísal Zdedili ste byt “po babičke”. Alebo predávate nehnuteľnosť, v ktorej ste žili 20 rokov, no už nespĺňa moderné štandardy. Byt je v pôvodnom, no zachovalom stave. A vy teraz stojíte pred zásadnou otázkou:
“Mám investovať 15 000 – 20 000 € do kompletnej rekonštrukcie (nová kúpeľňa, kuchyňa, podlahy) a predať ho drahšie? Alebo ho mám predať tak, ako je?”
Je to dilema peňazí a času. Na jednej strane sa bojíte, že o “starý” byt nebude záujem. Na druhej strane sa obávate, že drahá rekonštrukcia sa vám vo finálnej cene nevráti.
Ako odborníci, ktorí sa denne stretávajú s oboma typmi nehnuteľností v Trnave aj Bratislave, vám môžeme dať jasnú odpoveď. V 9 z 10 prípadov je rozsiahla a drahá rekonštrukcia tesne pred predajom finančne nevýhodná.
Poďme si vysvetliť prečo a aká stratégia vám naozaj zarobí viac.
Ak hľadáte kompletný návod na celý proces predaja, prečítajte si náš hlavný článok: Ako predať nehnuteľnosť v roku 2025: Kompletný sprievodca (Trnava & Bratislava).
Mýtus “kompletnej rekonštrukcie” a vkus kupujúceho
Najväčším rizikom drahej rekonštrukcie je, že investujete do niečoho, čo sa kupujúcemu nebude páčiť.
Vy si možno myslíte, že investícia 20 000 € automaticky zvýši predajnú cenu o 20 000 € (alebo viac). Realita je iná.
- Váš vkus nie je vkus kupujúceho: Vyberiete drahú sivú dlažbu do kúpeľne, no kupujúci preferuje teplé odtiene dreva. Vyberiete modernú bielu kuchyňu, no kupujúci túžil po rustikálnom štýle. Výsledok? Kupujúci vašu investíciu neocení a v hlave si počíta, koľko bude stáť prerobenie vašej novej rekonštrukcie.
- Strata času a nervov: Riadenie kompletnej rekonštrukcie trvá 2 až 4 mesiace. Je to obdobie plné stresu, zháňania majstrov a riešenia nečakaných problémov. Za ten čas sa môže zmeniť situácia na trhu (napr. stúpnu úrokové sadzby) a vy prídete o ideálne “okno” na predaj.
Kupujúci na trhoch ako Bratislava alebo Trnava sú dnes sofistikovaní. Často si radšej kúpia lacnejší byt v pôvodnom stave, ktorý môžu považovať za “čisté plátno” a prerobiť si ho presne podľa svojich snov.
Kedy sa oplatí investovať? (Malé náklady, veľký efekt)
Namiesto kompletnej rekonštrukcie odporúčame stratégiu “faceliftu”. Ide o nízkonákladové úpravy, ktoré majú najvyšší pomer cena/výkon. Nerobíte rekonštrukciu, ale zvyšujete atraktivitu bytu.
Tieto zásahy sú rozšírením nášho home stagingu:
- Vymaľovanie na bielo: Najlepšia investícia, akú môžete urobiť. Stojí pár stoviek eur. Biela farba byt presvetlí, opticky zväčší, neutralizuje a odstráni akýkoľvek zápach (napr. po fajčiarovi).
- Drobné opravy: Dotiahnite kvapkajúci kohútik, vymeňte prasknutý vypínač, opravte vŕzgajúce dvere. Sú to detaily, ale kupujúci si ich všíma a dávajú mu pocit, že byt je “zanedbaný”.
- Svetlá a vypínače: Vymeňte staré, zažltnuté vypínače a kryty zásuviek za nové, biele. Vymeňte staré lustre za jednoduché, moderné svietidlá. Náklad je minimálny, no vizuálny dojem je obrovský.
- Generálne upratovanie a vypratanie: Byt musí byť dokonale čistý a prázdny. Preč musí ísť všetok starý nábytok, koberce, záclony. Prázdny a čistý byt pôsobí oveľa väčšie a lepšie ukáže svoj potenciál.
Sila “pôvodného stavu”: Ako z nevýhody urobiť výhodu
Priznať “pôvodný stav” nie je hanba. Je to marketingová príležitosť, ak viete, na koho cielite.
Byty v pôvodnom stave majú dve hlavné cieľové skupiny:
- Kupujúci “pre seba”: Mladé rodiny alebo páry, ktoré majú obmedzený rozpočet na kúpu, ale plánujú si byt postupne prerábať presne podľa seba. Oceňujú, že nemusia platiť za rekonštrukciu niekoho iného, ktorá sa im aj tak nepáči.
- Investori (Flippers): Profesionáli alebo firmy, ktoré sa živia “flippingom” – kúpia byt v zlom stave, efektívne ho zrekonštruujú a obratom predajú so ziskom. Títo ľudia aktívne hľadajú práve takéto ponuky.
Ako teda predať byt v pôvodnom stave za najvyššiu možnú cenu?
Krok 1: Priznajte stav, predajte potenciál
V inzeráte nič nemaskujeme. Namiesto fotiek starého nábytku byt vyprázdnime a nafotíme jeho čistý potenciál. V texte neklameme, že ide o “čiastočnú rekonštrukciu”.
Zdôrazníme to, čo sa zmeniť nedá a čo má hodnotu:
- Lokalita: “Skvelá občianska vybavenosť na Kopánke.”
- Dispozícia: “Nepriechodné izby ideálne pre rodinu.”
- Bonusy: “Krásny výhľad do zelene, veľká lodžia, tehlový dom.”
Predávame “Byt s obrovským potenciálom vo vyhľadávanej lokalite”, nie “Starý byt na prerábku”.
Krok 2: Správne nastavenie ceny
Cena je kľúčová. Musí byť nastavená tak, aby reflektovala náklady na budúcu rekonštrukciu. Musí byť atraktívna pre obe cieľové skupiny. Ak je cena príliš vysoká, investora nezaujme (nevidí priestor na zisk) a rodina na ňu nedosiahne (pretože si musí šetriť aj na prerábku).
Pomôžeme vám analyzovať trh a nastaviť cenu tak, aby bola férová a prilákala maximum záujemcov. (Odkaz na článok “Ako určiť cenu”).
Krok 3: Cielený marketing (Náš Google Advantage)
A tu prichádza naša expertíza. Namiesto čakania na portáli aktívne oslovíme kupujúcich. Ako certifikovaní Google Partneri vieme spustiť kampaň, ktorá sa zobrazí ľuďom, čo do Googlu zadávajú:
- “byt na rekonštrukciu Trnava”
- “investičný byt Bratislava Petržalka”
- “3 izbový byt pôvodný stav kúpa”
Zasiahnete tak presne tých ľudí, pre ktorých je vaša ponuka ideálna, a nemusíte súťažiť s bytmi v novostavbách.
Zhrnutie: Menej je často viac
Rozsiahla rekonštrukcia pred predajom je vo väčšine prípadov zbytočný risk, ktorý vám “zje” čas aj peniaze.
Oveľa lepšou a ziskovejšou stratégiou je investovať minimum do “faceliftu” (maľovka, upratovanie, vypratanie) a nastaviť atraktívnu, no reálnu cenu. S cieleným marketingom potom nájdeme kupujúceho, ktorý presne takýto “čistý štít” hľadá.
Ak stojíte pred touto dilemou, ozvite sa nám. Prídeme sa na váš byt pozrieť a nezáväzne vám prepočítame, ktorá z ciest je pre vás tá najvýhodnejšia.