O juhovýchodnom obchvate Trnavy sa hovorilo roky. Dnes, na jeseň 2025, keď sa jeho výstavba stáva realitou, sa vynára kľúčová otázka pre stovky vlastníkov nehnuteľností: Čo to spraví s hodnotou môjho majetku? Všeobecná odpoveď “ceny pôjdu hore” je síce lákavá, no nebezpečne zjednodušujúca.
Pravda je, že obchvat neovplyvní všetky pozemky rovnako. Jeho dopad bude dramaticky odlišný nielen medzi jednotlivými mestskými časťami, ale aj medzi susediacimi parcelami. Ako špecialisti na trnavský trh vám prinášame detailnú analýzu toho, čo táto historická stavba reálne znamená pre dve kľúčové lokality: Modranku a Vozovku.
Modranka: Z dopravnej tepny na pokojnú rezidenčnú štvrť
Modranka roky trpela svojou polohou. Intenzívna tranzitná doprava, ktorá si cez ňu skracovala cestu k diaľnici D1, znižovala kvalitu života, zvyšovala hluk a bezpečnostné riziká. Práve preto bude dopad obchvatu na túto mestskú časť najvýraznejší a takmer výlučne pozitívny.
Očakávaný efekt: Dramatické zvýšenie kvality života. Presmerovaním tranzitu sa z Modranky stane podstatne tichšia, bezpečnejšia a atraktívnejšia lokalita pre rodinné bývanie, čím sa naplno odomkne jej potenciál.
Ako to ovplyvní rôzne typy pozemkov?
-
Stavebné pozemky v existujúcej zástavbe (Intravilán):
- Najväčší víťazi. Pozemky a rodinné domy pozdĺž hlavných ulíc (Seredská, Dúhová), ktoré dnes najviac trpia hlukom a premávkou, zažijú najväčšie zhodnotenie. Ich hlavná nevýhoda sa eliminuje.
- Náš odhad: Očakávame postupné, no výrazné zhodnotenie týchto nehnuteľností o 15 % až 25 % v horizonte 2-3 rokov po plnom sprevádzkovaní obchvatu.
-
Poľnohospodárska pôda s potenciálom pre výstavbu:
- Pozemky na okraji Modranky, ktoré sú v územnom pláne mesta určené na budúcu obytnú výstavbu, sa stanú okamžite atraktívnejšie pre developerov. Zlepšená dopravná situácia z nich robí prémiový tovar.
- Náš odhad: Tieto pozemky zaznamenajú skokový nárast záujmu a ich hodnota bude rásť rýchlejšie ako pri bežnej ornej pôde.
-
Komerčné a logistické pozemky (Jackpot):
- Pozemky, ktoré sa nachádzajú priamo v dotyku s trasou nového obchvatu alebo v blízkosti plánovaných križovatiek, prechádzajú kompletnou transformáciou. Z poľnohospodárskej pôdy sa stáva vysoko hodnotný komerčný pozemok.
- Náš odhad: Hodnota týchto strategických parciel sa môže znásobiť niekoľkonásobne. Stanú sa ideálnym miestom pre logistické centrá, čerpacie stanice či sídla firiem.
Vozovka: Tichý profit z lepšej konektivity a čistejšieho vzduchu
Na rozdiel od Modranky, Vozovka netrpí priamym tranzitom. Jej problémom je skôr celková zaťaženosť dopravou v južnej časti Trnavy. Dopad obchvatu tu preto bude menej dramatický, no o to stabilnejší a zameraný na kvalitu bývania.
Očakávaný efekt: Zlepšenie životného prostredia. Zníženie celkového objemu áut prechádzajúcich cez Nitriansku a Tamaškovičovu ulicu prinesie menej hluku, menej emisií a plynulejšiu premávku.
Ako to ovplyvní pozemky?
- Stavebné pozemky a rodinné domy: Neočakávame skokový nárast cien ako v Modranke. Namiesto toho predpokladáme stabilizáciu cien na vyššej úrovni a potvrdenie statusu Vozovky ako prémiovej a žiadanej rezidenčnej lokality. Zlepšená kvalita života a rýchlejšie napojenie na obchvat (a teda na D1/R1) sa stanú silnými predajnými argumentmi, ktoré udržia ceny vysoké a stabilné.
- Komerčný potenciál: Vozovka je a zostane primárne obytnou zónou. Neočakávame tu vznik nových logistických areálov. Hodnota pozemkov bude rásť vďaka ich rezidenčnej atraktivite.
Časovanie je všetko: Stratégia pre vlastníkov a investorov
Ak ste vlastník v Modranke: Kľúčovou otázkou pre vás je správne načasovanie. Predať teraz, keď je potenciál už čiastočne započítaný v cene, alebo počkať na úplné dokončenie a sprevádzkovanie obchvatu? Odpoveď závisí od vašich cieľov, typu pozemku a aktuálneho dopytu. Naša úloha je pomôcť vám s týmto strategickým rozhodnutím, aby ste nepredali priskoro ani príliš neskoro.
Ak ste vlastník na Vozovke: Hodnota vašej nehnuteľnosti je teraz ešte pevnejšie ukotvená. Zlepšená dopravná situácia je ďalším silným argumentom, ktorý podporí jej cenu pri prípadnom predaji. Nie je dôvod na unáhlené kroky.
Ak ste investor: Príležitosti, najmä v okolí Modranky, sú obrovské. Kúpa poľnohospodárskej pôdy “na slepo” je však vysoko špekulatívna. Úspech závisí od hĺbkovej znalosti územného plánu a budúcich zámerov mesta. Sme tu na to, aby sme pre vás tieto príležitosti analyzovali a oddelili reálne investície od rizikových stávok.
Veľké infraštruktúrne projekty ako obchvat prekresľujú realitnú mapu mesta na desaťročia dopredu. Nenechajte hodnotu a potenciál vášho majetku na náhodu.
Kontaktujte nás a získajte strategický pohľad na to, ako z tejto historickej zmeny vyťažiť maximum.
