Pri predaji, kúpe alebo dedení nehnuteľnosti sa skôr či neskôr stretnete s pojmom “znalecký posudok”. Mnoho majiteľov verí, že toto hrubé, opečiatkované a zviazané dielo predstavuje definitívnu a nespochybniteľnú hodnotu ich majetku. Že číslo na poslednej strane je suma, ktorú môžu s istotou očakávať na svojom účte.
Toto je však jeden z najväčších a najdrahších omylov na realitnom trhu.
Znalecký posudok je síce kľúčový dokument, no pre vás ako predávajúceho môže byť dvojsečnou zbraňou, ak neporozumiete jeho skutočnému účelu. Poďme si raz a navždy ujasniť, čo je znalecká hodnota, čo je reálna trhová cena, a prečo je zámena týchto dvoch pojmov receptom na zlý obchod.
Čo je znalecký posudok a kedy ho naozaj potrebujete?
Znalecký posudok je oficiálny dokument vypracovaný súdnym znalcom z odboru stavebníctva. Je to vysoko technický výpočet, ktorého cieľom je stanoviť všeobecnú (technickú) hodnotu nehnuteľnosti na základe presných koeficientov, tabuliek a noriem.
Jeho účelom nie je odhadnúť, za koľko sa nehnuteľnosť dá predať, ale slúžiť ako oficiálny podklad pre úrady, banky a súdy. Jeho vybavenie je nevyhnutné v týchto prípadoch:
- Kupujúci ho potrebuje pre hypotéku: Banka si ním overuje hodnotu zakladanej nehnuteľnosti, aby chránila svoju investíciu.
- Potrebujete ho pre dedičské konanie: Notár na jeho základe určí hodnotu dedičstva.
- Vyžaduje ho súd: Pri majetkovom vysporiadaní po rozvode (BSM) alebo iných súdnych sporoch.
Všimnite si, čo v tomto zozname chýba. Na samotné rozhodnutie o predaji a nastavenie správnej predajnej stratégie znalecký posudok nepotrebujete. V skutočnosti môže byť jeho výsledok pre úspešný predaj zavádzajúci.
Znalecká hodnota vs. Reálna trhová cena – Dva úplne odlišné svety
Predstavte si znalecký posudok ako technickú kontrolu auta. Znalec je ako technik, ktorý presne zmeria opotrebenie súčiastok, hrúbku laku a pomocou tabuliek určí, akú hodnotu má vozidlo na základe roku výroby a najazdených kilometrov.
Reálna trhová cena je však to, za koľko toto auto reálne predáte. A tá závisí od dopytu po danom modeli, farby, atraktívnej výbavy, aktuálnej ponuky na trhu a emócií kupujúceho.
Znalecká hodnota:
- Fokus: Technický stav, opotrebenie (amortizácia), stavebné náklady.
- Metóda: Pevne dané vzorce, koeficienty a tabuľky. Je to pohľad do minulosti.
- Účel: Ochrana banky alebo úradu. Často je konzervatívna a zámerne nižšia ako trhová cena, aby mala banka istotu. Odpovedá na otázku: Aká je minimálna bezpečná hodnota tejto nehnuteľnosti ako zábezpeky?
Reálna trhová cena:
- Fokus: Aktuálny dopyt a ponuka na trhu, atraktivita lokality, emócie kupujúcich.
- Metóda: Dynamická analýza reálnych predajov, konkurenčných ponúk, úrokových sadzieb a nálady na trhu. Je to pohľad na “tu a teraz”.
- Účel: Dosiahnutie maximálneho zisku pre predávajúceho. Zahŕňa aj “mäkké” faktory, ktoré posudok ignoruje: krásny výhľad, kvalitná rekonštrukcia, príjemná atmosféra bytu, dobrí susedia. Odpovedá na otázku: Akú najvyššiu sumu je seriózny kupujúci ochotný zaplatiť za túto nehnuteľnosť práve dnes?
Naša úloha: Odhad trhovej ceny – Váš kľúč k maximálnemu zisku
Ako teda zistiť, za koľko máte svoju nehnuteľnosť ponúknuť? Zabudnite na znalecký posudok. To, čo potrebujete, je profesionálny odhad trhovej ceny alebo porovnávacia trhová analýza, ktorú pre vás ako realitní experti vypracujeme.
Na rozdiel od znalca, ktorý sa zameriava na tehly a metre, my analyzujeme trh:
- Dátovo: Máme prístup k databázam reálnych predajných cien (nie len inzerovaných) vo vašom okolí za posledné mesiace.
- Konkurenčne: Presne zmapujeme, aké podobné nehnuteľnosti sú momentálne v ponuke, ako dlho a za akú cenu.
- Kvalitatívne: Zhodnotíme všetky unikátne prednosti vašej nehnuteľnosti – stav, rekonštrukciu, dispozíciu, poschodie, lokalitu – a premietneme ich do ceny.
Jednoducho povedané: Znalecký posudok vám povie, akú hodnotu má vaša nehnuteľnosť na papieri pre banku. My vám povieme, koľko za ňu môžete reálne dostať na účet.
Začať predaj s cenou zo znaleckého posudku je strategická chyba. Ak je príliš nízka, prichádzate o peniaze. Ak je (výnimočne) príliš vysoká, odradíte všetkých serióznych záujemcov.
Nezačínajte predaj s číslom, ktoré je určené pre banku. Začnite s číslom, ktoré vám zarobí najviac.
Dohodnite si u nás nezáväznú konzultáciu a my pre vás vypracujeme presný odhad trhovej ceny vašej nehnuteľnosti, úplne zadarmo.
